(21/04/2024) עלו היום לאתר 9 סמינריונים 2 תזות 2 מאמרים

לרכישה גלול למטה לסוף הדוגמית

Why the United Kingdom does not have a cadastre – and does it matter

מדוע אין לבריטניה מנהל רישום מקרקעין (טאבו)? – האם זה משנה?

מאת: ריצ’רד גרובר, בריטניה

מילות מפתח: קסטר, רישום מקרקעין, גבולות כלליים, יעילות שוק הנכסים.

תקציר:

בבריטניה אין קדסטר (מנהל רישום מקרקעין-טאבו), דבר שהופך אותה לחריגה בקרב כלכלות מרכזיות. עקב כך עולה השאלה האם היעדר טאבו פוגע ביעילותו של שוק הנכסים, במיוחד ברישום מקרקעין ופעילות שוק המשכנתאות, או, האם בריטניה פיתחה דרכים אחרות כדי להגן על זכויות הקניין. בחוק המקרקעין אין מושג של בעלות על האדמה עצמה אלא של הזכויות על האדמות. אלו נקראים נחלות ונחלות הן אבן הבניין של מערכת ניהול המקרקעין. נחלות הינן מבנים ארבע-ממדיים, הכוללים גם את מימד הזמן. הם גם יכולים לכסות זו את זו כזכויות על התחייבות, או מניעה של פעילויות בעלות לאנשים שונים לאותו מרחב פיזי. למרות שבבריטניה יש חובת רישום אדמות והוכחת הבעלות הינה באמצעות רישום בפנקס קרקעות בסגנון טורנס, אין רשומה מרכזית של מיקום הגבולות המדויק. במקום זאת קיים רישום גבולות כללי. הרישום למעשה הוא על פי מיפוי של תכונות הגבול אך אין לו כוח לקבוע גבולות פרטיים. ניתן לקבוע גבולות באמצעות עדויות מן  המפה בשילוב עם מקורות אחרים. גבולות וסכסוכי גבול נחשבים כעניין פרטי בין בעלי קרקעות ואינם נחשבים  כחלק מהאינטרס הציבורי. מערכת זו פועלת מכיוון שבריטניה היא מדינה מיושבת עם היסטוריה של שינוי חוזר בגבולות לאורך זמן. ישנם כללי ידועים בציבור המסייעים לפרשנות של הגבולות ותורת ההחזקה לרעה מציבה גבול לכמה רחוק בחזרה בזמן, הראיות תקפות. אין שום עדות לכך שהיעדרו של טאבו פוגע בכלכלה או בפעילות שוק הנכסים. הכלכלה הבריטית היא מהגדולות בעולם ושוק הנכסים פעיל ויעיל. גורמים כמו שכיחות שלטון החוק, הגנה על זכויות קניין, סטנדרטים טובים של ממשל תאגידי ומקצועי, ופתיחות ושקיפות עשויות להיות יותר משמעותיות מהשאלה האם ישנו מנהל רישום מקרקעין. הערך המוסף של טאבו יהיה קטן יחסית לעלות שלו. בלב היעדרו של הטאבו, נמצאת פילוסופיה של המקומות שדרכם הגיעו זכויות הקניין ואיך יש לתת להם לגיטימציה. לפיכך, הרעיון כי הרשאת המדינה נדרשת בכדי לשנות גבולות או לחלק או לאחד חלקות אינו בעל השפעה.

1. הקדמה

באופן קונבנציונאלי נטען כי לשכות רישום מקרקעין, נתפסות לעתים קרובות כאחד מעמודי התווך של מערכות ניהול אדמות מודרניות, לצד רישום מקרקעין יעיל, הערכת שווי נכסים, מיסוי מקרקעין ושימוש בקרקע. כמו גם מערכות ניהול יעילות של ניהול מקרקעין. הטאבו נתפס כתנאי מקיף וחיוני לשוק נכסים יעיל. מערכת כזו צריכה לכלול דרכים להבטיח כי זכויות הקניין מוגנות כמו גם מסחר בקרקעות, העברת זכויות קניין וגיוס הון על ידי משכון רכוש, נעשים בביטחון וביעילות. כדי להשיג מטרות אלה יש למערכות ניהול אדמות מודרניות רישום מקרקעין לתיעוד זכויות קניין, רישום על בעלותם והעברתם, כמו כן, מיפוי של זכויות קניין ורישום הקואורדינטות הגיאוגרפיות שלהם. גופי סיוע בינלאומיים ותורמים סייעו לקידום הקמת מערכות רישום מקרקעין וקדסטרים כתנאי הכרחי עבור התפתחות כלכלית. נטען כי אמצעים כאלה מקדמים את הפגיעות של הנדל”ן באמצעות היכולת לגייס הון המובטח כנגד הנכס. על פי דה סוטו (2000) זוהי הסיבה מדוע הצליח הקפיטליזם במערב. לפיכך זה מדהים לגלות שאחת מחמש הכלכלות הגדולות במדינות העולם – הממלכה המאוחדת – חסרה את מה שנראה לעיתים כמרכיב מרכזי במערכת ניהול אדמה יעילה, כלומר אין לה טאבו. הרעיון של מנהל רישום מקרקעין הוא כה זר עד שמעט מאוד שמאים בריטים מכירים את המונח ובדיונים עימם יש צורך להסביר מה זה קדסטר, אם כי במוסד המלכותי של צ’רטר, שמאים אכן מציגים את הטאבו כאחת מהמיומנויות שהם יכולים להציע כחלק מהערכת מיומנותיהם המקצועיות, על מנת להשיג חברות, אך קשה להיות בטוח אם מועמד כלשהו עשה זאת מעולם…

היעדר טאבו בבריטניה אכן מעלה שאלות חשובות לגבי חלקה של המדינה ותפקידה של לשכת רישום המקרקעין במערכות ניהול אדמות מודרניות. אם לכלכלה מרכזית אין טאבו, האם יצירתו של אחד חיונית להתפתחות כלכלית? האם היעדרו של הטאבו פוגע בכלכלה הבריטית ובתפקוד שוק הנכסים שלה? או שזוהי רק דוגמא נוספת לאקסצנטריות של בריטניה, כמו נסיעה בשמאל, שתיית בירה חמה, משחק קריקט וחישוב צריכת דלק במיילים לליטר? במילים אחרות, לא משהו שמישהו היה יכול לחלום עליו, מה שכן, היעדרו של הטאבו בבריטניה הוא חריגה היסטורית – האם זוהי התוצאה של היותה מעצמה אימפריאלית? מהמתיישבים? היעדר טאבו מעלה שאלות מהותיות לגבי מה הוא נועד, האם זהו האמצעי היחיד או היעיל ביותר להשגת מטרות אלה, או שישנם גורמים חשובים יותר לקביעת היעילות של שוק הנכסים מאשר לשכת רישום המקרקעין? האם, למשל, ניתן להגן על זכויות קניין בצורה נאותה למרות היעדר הטאבו? היעדר טאבו אכן מעלה שאלות על הפילוסופיה מאחורי זכויות קניין וכיצד הן מקבלות לגיטימציה על ידי החברה. היעדר טאבו יכול להצביע על כך שבריטניה בחרה בפתרון שונה מהרבה מדינות אחרות.

2. ניהול אדמות בבריטניה

סעיף זה בוחן את מערכת ניהול המקרקעין שנמצאת בבריטניה וכיצד היא פועלת ומתפקדת בהיעדר טאבו קונבנציונאלי. עם זאת, לפני שעושים זאת, הכוונה בהיעדר טאבו צריכה להיות ברורה. הגדרת הטאבו קובעת כי טאבו הוא בדרך כלל מערכת מידע יבשתית ומעודכנת המכילה רשומות של אינטרסים בקרקע (למשל זכויות, הגבלות ואחריות). היא כוללת בדרך כלל תיאור גיאומטרי ותיאור של קרקעות המקושרות לרשומות אחרות, שמתארות את אופי האינטרסים, בעלות או השליטה על אותם אינטרסים ולעתים קרובות גם תיאור השווי וההשבחה. ובבריטניה, רשומות של אינטרסים בקרקע, בעלותם, שליטתם וערכם. למעשה, אין באמת מערכת מבוססת שמתעדת במדויק תיאורים גיאומטריים של האזורים הנמצאים בבעלות או בשליטה של ​​האינטרסים השונים בארץ. מערכת ניהול המקרקעין בנויה סביב רעיון האחוזות הקנייניות ולא האדמה כמציאות פיזית. הרעיון של אחוזה הוא מערכת היחסים בין בעל המקרקעין לבין אדמתו. לחוק האנגלי אין מושג של דומיניום או בעלות ישירה על הקרקע עצמה. במקום זאת ישנם בעלי האחוזות בבעלות (כלומר, זכויות על) אדמות. הרעיון של אחוזה עשוי להישמע מסורבל אך יש לו שני יתרונות חשובים. אחוזה למעשה היא מבנה ארבע ממדי – אורך, רוחב, גובה / עומק וזמן. זכויות וסמכויות יכולות להיות לפרק זמן מסויים לאחוזה מסויימת ואז לפנות את מקומן לאחוזות אחרות. סדרה של נחלות יכולה ליהיות לעתים קרובות עבור אותה ישות פיזית, עם זכויות שיכולות להיות ברות מימוש, זכויות מותנות העשויות להתממש אם אירועים מסוימים יתקיימו, ואינטרסים מנוגדים כאשר אחוזות מסוימות מגיעות לסוף חייהן. עזבונות יכולים גם הם לכסות על כך פיזית. למשל, הזכות לרעות בחורש או לצוד יכולה להשתייך לעיזבון שונה מזו של זכותו של הבעלים לכרות עץ. זכויות הדייג מעל גדת נהר עשויות להיות שונות מזכות הבקר שיכול לרעות על האדמה ולשתות מן הנהר. ניתן לממש זכויות בזמנים מסוימים, לדוגמא, הזכות לרעות חזירים באזור יער אלונים לאחר שנפלו הבלוטים אך לא בזמנים אחרים של השנה. אדמות יכולות להיות מעובדות או למרעה משותף עם אחרים. הזכויות באדמה דורשות אמצעים רב ממדיים כדי לתעד אותן. לשם כך פותחו מערכות עוד באלף הקודם לפני שהיו אמצעים למדידה. משמעות מושג האחוזה הוא שיש ערך מוגבל לארגון הנתונים באמצעות מעטפת. המעטפת היא בלתי אפשרית מכיוון שאפשר להחזיק רק באינטרסים בה. במקום זאת, הדרך היחידה לארגן את  הנתונים היא על ידי אחוזות קנייניות. לאדם יכולה להיות יותר מאחוזה קניינית אחת כך שהנתונים מאורגנים על פי המיקום הפיזי של האחוזות.

הקשר בין התפיסה המוחית של אחוזה למציאות הפיזית בשטח מסופקת למעשה על ידי ה”תורשה” המוגדרת במיסים ובנדל”ן הבריטי, אם כי “תורשה” היא לא מונח המשמש ברישום מקרקעין. תורשה היא רכוש המהווה יחידה כלכלית יחידה לצרכי מיסוי מקרקעין הכוללת יחידה גיאוגרפית אחת, המסוגלת לעמוד בנפרד ולהעמיד אותה לשימוש חד פעמי. תורשה יכולה להכיל כמה סוגי מעטפת. התורשה ולא החבילה היא אבן הבניין המתאימה למידע על הקרקעות, שכן היא מובאית כיחידה כלכלית יחד עם הרעיון של העזבון (הזכויות והאינטרסים) והתחום הפיזי שעליו הם מופעלים.

הנושא השני נוגע לקואורדינטות הגיאוגרפיות של הנכסים. אין לממשלה תיעוד של גבולות חוקיים של נכסים ולכן אין תיאור גיאומטרי רשמי של הנכס. הסקר ממפה למעשה את הגבולות ואת התכונות המרכיבות אותם. מאז 1841 הגבולות נדרשו ליהיות מוצגים, עם זאת, אין שום כוח חוקי לתיקון פרטי הגבולות. מפות רישום המקרקעין המזהות את מיקום הנכס, תוחמות את ה”גבול הכללי” ואינן קובעות את קו הגבול המדויק. זה יכול להיות צידו האחד או השני של הגבול או במורד, או בכלל לא להתאים למה שרשום במפה, אך הוא די ברור מבדיקה פיזית של האתר. עדויות אחרות מהמפה הן הנדרשות כדי לקבוע את הגבול המדויק והדבר עשוי לכלול כללים ידועים בציבור לפרשנות של הגבולות, כדי לתחום אזורים בבעלות שונה. לדוגמה, אופן בניית הגבול עשויה לאפשר את קו התיחום של בעלות המזוהה באמצעות כללים ידועים בציבור. במקרה של גבול גדר ותעלה למשל, יש לשער כי קו הבעלות נמצא בשולי התעלה בצד הרחוק של הגדר על בסיס זה שחופר התעלה חפר עד קצה אדמתו ואז נטע את הגדר על גבי האדמה שנחפרה. בקירות וגדרות מודרניים מצויינת הבעלות עד הגבול. רישום המקרקעין של HM אכן מציע שירותי פתרון לסיכסוכים כדי לנסות ולפתור סכסוכי גבולות, אם שני הצדדים יגיעו לבית המשפט, שניהם בדרך כלל יגיעו לפשיטת רגל מה שמהווה תמריץ חזק כדי להתמיד ולחתור לפתרון. הרעיון של גבולות כלליים אינו מייצר מספר אינסופי של מחלוקות מכיוון שהחוק מכיל דוקטרינה שמסיימת תביעות פוטנציאליות לאחר פרק זמן מסויים. זוהי הדוקטרינה של החזקה שלילית. תובע יכול לתבוע בעלות על אדמות אם הוא החזיק בנכס ללא מחלוקות למשך פרק זמן מסויים. מרווח הזמן הדרוש לקיום תביעה כזאת השתנה לאורך השנים וקשור לתקופת ההתיישנות הכללית שבתוכה יש להתחיל בפעולה משפטית לאחר התרחשות אירוע. ברוב המקרים מדובר על 12 שנים. פירוש הדבר הוא  כי יש להתחיל בפעולה משפטית תוך פרק זמן זה על מנת להוציא את הנתבע ולא, סביר להניח שהנכס יאבד.

2.1 רישום מקרקעין

רישום המקרקעין שונה במעט בין האזורים השונים בבריטניה. פרק זה מתמקד במצב באנגליה,
רישום המקרקעין כיום נעשה תחת חוק רישום המקרקעין 2002. למעשה חוק זה מבטיח כי בסופו של דבר כל האדמות יהיו תחת רישום קרקעות בסגנון טורנס, כאשר הוכחת הבעלות תיהיה דרך הרישום לפנקס המקרקעין ולא לפי כתב התיאור. דבר זה מאפשר גם רישום דיגיטלי ולרישום המקרקעין להפוך למסמך שניתן לחפש אותו ישירות דרך האינטרנט ולא באמצעות פנייה למשרד רישום המקרקעין.
רישום האדמה כולל:

• פנקס הנכסים, המזהה את מיקום הנכס, היקפו ואת כל הזכויות בקרקע שנתמכות על ידי תכנית בראשי פרקים, שמציגה בקירוב מיקומים וגבולות.

• רישום בעלות המפרט את השמות והכתובות של הבעלים החוקיים, וכל מגבלה המגבילה את כוחם למכור, למשכן או לסחור באדמה.

• מרשם חיובים הכולל פירוט על המשכנתא והעומס הכספי, אך לא את הסכום. הרישום גם מציין זכויות ואינטרסים אחרים אליהם הרכוש כפוף, כגון חכירה, זכויות דרך ואמנות.

רישום הקרקעות הנוכחי הינו חובה, עם זאת, הוא התקיים על בסיס ספורדי. חובת הרישום הראשוני מופעלת על ידי אירועים מסוימים, כגון העברה של חזקה או חזקה של יותר משבע שנים, יצירת חוזה שכירות של יותר משבע שנים ונטילת משכנתא. תהליך חובת הרישום באדמות נמשך מאז שנת 1926, אף כי קיים רישום מקרקעין מרצון מאז 1887. תחילה הוחל הרישום רק על אזורים גיאוגרפיים מוגדרים. מאז 1990 כיסה הרישום את המדינה כולה ו -59% מאנגליה וויילס הם כיום אדמות רשומות (רישום המקרקעין של HM

2007). התכנון הוא להשלים את רישום המקרקעין עד 2012. המצב, הלכה למעשה, טוב יותר מכפי שמספר זה מייצג ולמעשה כ- 85% מהכותרות רשומות. ישנם הרבה בעלי אדמות שבדרך כלל מחזיקים באזורים גדולים באדמות כפריות, שלא חוו אירועים שהופכים את רישום המקרקעין לחובה, כגון מספר גופים ממשלתיים, מוסדות אחרים כמו הכנסייה האנגלית וחלקם בעיקר אריסטוקרטיים ובעלי אדמות פרטיים שאדמותיהם מוחזקות על ידי נאמנויות. מכיוון שגופים אלה הם בני אלמוות, בעבר, מות הבעלים לא היה אירוע המהווה טריגר לרישום המקרקעין. קמפיין שנוהל על ידי רישום מקרקעי HM לעידוד הרישום של בעלי קרקעות לא רשומות על ידי הצעת הנחה מהתשלום הרגיל, הביא לרישום אזורים משמעותיים של אדמות שלא היו רשומות בעבר. הרישום מציע יתרונות משמעותיים לבעלים בהגנה על אדמתם מפני הסגת גבול, וכן מתן אינדיקציה כלכלית לארגונים בעת עריכת המאזן שלהם. בהעידרו של רישום לא תיהיה הגנה על החזקת קרקעות על ידי כל גורם ציבורי. בהתחשב בחשיפה האפשרית להסתברות של אובדן כתוצאה מהיעדר רישום, העלות הינה נמוכה בהשוואה לעלויות המינימליות של הרשמה.
אינטרסים קנייניים מחולקים לאינטרסים מרכזיים וקטנים, אם כי במינוח הזה לא נעשה שימוש בחקיקה (Gray & Gray 2005). העיקריים שבהם הם בעיקר חוזי חכירה וחוזי שכירות של יותר משבע שנים. הרישום הראשון מביא להקצאה ייחודית של קניינים ואת רוב הסוגים האחרים של הריבית קניינית, כמו משכנתא וזכויות כניסה שמוזנים כנגד האחוזה ולעתים קרובות גם כנגד האחוזה הנהנית מהם. אפשר שיהיו גם אינטרסים רשומים וגם אינטרסים בלתי רשומים בחבילה. למשל, אם הייתה שכירות ארוכה אך השוכר לא עשה זאת. הוכחת הבעלות הינה על ידי כניסה לפנקס המקרקעין והיא מגובה בשיפוי מתן פיצוי בגין הונאה או שגיאה. ההוכחה ההיסטורית של הבעלות הייתה באמצעות הוכחת הבעלות הלכה למעשה. היו רק שני אזורים באנגליה, מידלסקס (חלק ניכר מלונדון) ויורקשייר שביצעו רישום הלכה למעשה והרוכשים נאלצו לבצע בדיקת נאותות באמצעות חיפושים אחר הוכחות לכך. הבעיה במערכת כזו היא שהנכס מועבר מרוכש אחד למשנהו ופירצה בשרשרת עלולה לערער את הטענה להחזקה. על פי החוק המקובל אין הוכחה מוחלטת לבעלות, אלא טענה להחזקה שהיא טובה יותר מזה של כל טוען נוכחי. לעומת זאת, מערכת רישום המקרקעין מציעה ודאות מוחלטת בבעלות על אדמות רשומות, במיוחד אם היא נתמכת בערבות ממשלתית של פיצוי במקרה של טעות. כאשר הוכחת ההחזקה היא באמצעות תיאור מעשי, ישנה עלות משמעותית של בדיקת נאותות בעת רכישת הנכס ובדיקת המסמכים, במיוחד אם אין מרשם מעודכן. עם זאת, קיים אמצעי גיבוי בחיפושים לשם מניעת ניצול לרעה של המערכת. תחת החוק הקיים, תקופה של תפיסת אדמות ללא הפרעה וללא אתגר להחזקה (בדרך כלל 12 שנים) מאפשרת לפולש לתבוע בעלות. לשם קבלת המשכנתא נהגו הלווים להשתלט פיזית על הנכס והוא היה משועבד ללא יכולת לשחררו עד להחזר המשכנתא.

לפני שהתחיל רישום החובה בשנת 1926 המערכת לא הייתה כל כך לא מאורגנת כפי שאפשר היה לחשוב. עדות לאמון במערכת היא שבניגוד לארה”ב, שם מעולם לא היה סכום משמעותי של ביטוח הנכס בניגוד לבריטניה, בעיקר בגלל העברת הבעלות שנעשתה בעיקר על ידי עורכי דין בעלי ביטוח שיפוי מקצועי. עד שנת 1925 בעלי נדל”ן רבים היו בעלי זכות הנקראת “העתקה” ולא של החזקה. תחת החקיקה שהתקבלה בשנת 1925, הומרה בעלות ההעתקה לבעלות רגילה ע”פ החוק הקיים. ההעתקה נגזרת מ- villeinage (צמיתות). בעל העותק הוכיח את הבעלות באמצעות העתק של הרשומה שנרשמה במרשם על ידי אדון האחוזה. בעלי העתקים שילמו שכר טרחה כאשר השתלטו על האדמה ושילמו גם דמי שכירות שנתיים. שני הסכומים שנגבו היו  נומינליים בסטנדרטים מודרניים, שבדרך כלל נקבעו על פי מה שהיה נהוג במאה הארבעה עשר או המאה החמש עשרה. עם זאת, תשלומים אלה חייבו את אדון האחוזה להגן על ההחזקה של בעל ההעתקה באדמה, כפי שהאדון קיבל את בעל העותק כדייר שלו. בבתי משפט נעשו פעולות לרישום משתתפים חדשים וננקטו פעולות כנגד מי שהפר את חוקי המקרקעין המקובלים. המרת זכות העתקה לבעלות חופשית פירושה שהממשלה חייבת להחליף את רישומי בית המשפט הפרטי לרישום של המדינה כדי לספק רמת ביטחון דומה לגבי הנכס כפי שנהנו ממנה בעבר בעלי ההעתקים.

בחקיקה בשנת 1925 תועדו האחוזות המוכרות בחוק. לא כל האחוזות באותה תקופה היו מוכרות בחוק החדש אך הן היו יכולות להתקיים. לבעליהם הייתה זכות הון ולא זכות חוקית. המעבר למערכת קביעות ידועה בציבור על בסיס החוק, השפיע על זכויות הקניין מכיוון שלא ניתן היה להכיר בכל הזכויות על אף שניתן היה לאכוף אותן. באופן דומה השינוי מהמערכת הישנה לרישום אדמות עשוי לגרום לכך שזכויות מסוימות, במיוחד זכויות שלא מוכרות בחוק, לא תהיינה רשומות. חוק רישום המקרקעין מגדיר אילו עזבונות וזכויות יכולות להיות רשומות. לדוגמא, מאז 1925 קטין אינו יכול להחזיק בעיזבון חוקי, אם כי קטין יכול להחזיק אינטרס שוויוני בנאמנות שהוקמה למימוש בעלות חוקית מטעמו. המספר המרבי של שותפים שיכולים להחזיק בבעלות בעיזבון חוקי נקבע לארבעה. בנוסף על כך, זכותם של הבעלים עשוייה ליהיות שוויונית ולא חוקתית. בעלי האינטרסים היו חייבים להסכים כי העברת הקרקעות לאחר 1925 תוגבל לבעלים בתשלום פשוט, למעט אלו עם אינטרס מנוגד. זכויות שאינן מוכרות כזכויות משפטיות ושלא ניתן לרשום, קשות יותר לתחזוקה ולאכיפה מאשר זכויות שנרשמו על פי החוק. סביר להניח שלאורך זמן זכויות רבות שאינן רשומות יוכרו בחוק והזכות העיקרית הלא רשומה תמשיך להתקיים לגבי שכירות של פחות משבע שנים. הזכויות הנהוגות יכולות לשרוד כזכויות רשומות בצורה של הקלות, או כאדמות הרשומות כאדמות משותפות, או כזכויות המצורפות בתיאום לאדמות רשומות אחרות. עם זאת, סוגים רבים של עזבונות שלא נחשבים כעזבונות חוקיים המוכרים בחוק ולא ניתן לרשום אותם, עשויים להעלם בדרך בה עשויות הגרסאות המקומיות הרבות להחזקה ולהעתקות עם פיתוחה של מערכת על בסיס סטטוטורי. נפגעת אחת מהשינוי עשויה להיות דוקטרינת ההחזקה לרעה. ממשלת הממלכה המאוחדת הפסידה בבית המשפט בתביעתו של ג’יי פאי (אוקספורד) בע”מ נגד בריטניה בבית הדין האירופי לזכויות בשנת 2005. בית המשפט קבע כי כתוצאה מכללי רישום המקרקעין הממשלה שללה מפאי את השטח שלו בצורה לא הוגנת. תקנות רישום המקרקעין שונו כך שלא היה נחוץ למסור הודעה לבעלים על כוונתו של פולש לתבוע החזקה שלילית, תקנה שלמעשה נתנה לבעלים רק שנתיים כדי להתחיל בצעדים משפטיים על מנת להסיר ולסכל את טיעוניו של הפולש.

רישום המקרקעין למעשה שינה קלות את התפיסה של בעלות על נדל”ן על ידי עמדת המשפט המקובל של האדם עם התביעה הטובה ביותר להחזקה, מול טענה מוחלטת של בעלות מכוח רישום בפנקס המקרקעין. היו גם הפסדים מהמעבר למערכת רישום מקרקעין, אולם ההפסדים היו מעטים יחסית, בכללי ההחזקה לרעה היה צורך לבצע שינויים חשובים כדי להימנע מתלאות מיותרות. היתרונות היו תהליכים מהירים יותר, זולים ואמינים יותר, וכן פנקס קרקעות פתוח שכל אחד עם גישה לאינטרנט וכרטיס אשראי יכול לעשות בהם שימוש בקלות במשך כל השבוע ובכל שעות היממה, כמו כן שיפורים בהגנה הניתנת לנוטלי המשכנתאות באמצעות איתות הגלוי לכולם כי על הנכס יש שיעבוד או כל רישום אחר. יתרונות אלה גברו על התנגדות המסורתית שהיתה לבעלי הנכסים הבריטים להתערבות הממשלתית בזכויות הקניין שלהם. העברה יעילה של רכוש והגנה על זכויות קניין דרך מרשם מקרקעין התקבלו כטובת הציבור שמיטיבה עם כולם. למרות זאת, ההתנגדות המסורתית להתערבות הממשלה בזכויות הקניין עדיין קיימת, ב-2008 הממשלה הציגה חבילת מידע ביתית שבה ספקים נדרשו לספק לקונים מידע מוגדר על הנכס. הכוונה הייתה להאיץ את רכישת נכסי המגורים על ידי ביטול העיכובים ואילו עורך הדין של הקונה, היה מקבל את המידע ראשוני הנחוץ מהספק ומהרשויות המקומיות. ביקורת הושמעה כלפי התוכנית וכלפי עלותה למרות שאת רוב המידע המהותי הספק יצטרך לספק בכל מקרה. היתרונות המשוערים טרם שינו את דעתם של בעלי עניין סקפטיים כמו בנקים למשכנתאות, שמסרבים למסור חלק מהמידע שנועד להיות בתוך החבילה, כמו סקר והערכת שווי.

2.2 מיפוי

שורשיה של סוכנות המיפוי הרשמית בבריטניה הינם צבאיים. המרד הסקוטי בשנת 1745 הביא את הצורך לממשלה למפות מפורטות המציינות באילו דרכים וגשרים ניתן להעביר ארטילריה, הצורך לכך הביא למיפוי של הרמה של סקוטלנד על ידי ויליאם רוי אם כי לא בוצע מיפוי נרחב לארץ כולה. איום הפלישה של צרפת לאחר 1791 הובילה למיפוי נרחב של מחוזות חוף דרום אנגליה. מיפוי אזרחי בקנה מידה גדול החל בשנת 1841 כאשר המיפוי הביא את הזכות להכנסת הקרקעות לגבולות המפה. לפני תאריך זה נוצרו מפות פרטיות רבות, אך הצורך למיפוי ציבורי עלה בשל ההבנה כי העיור, התחבורה החדשה ורשתות אחרות שקמו נדרשו לדיוק בקנה מידה גדול יותר. בשנת 1895 הסתיים מיפוי המדינה בקנה מידה של 25 סנטימטרים לכל מייל אחד. המעורבות הצבאית בתהליך המיפוי נפסקה בשנת 1983. מאז 1990 עסקה בכך סוכנות מבצעת של הממשלה, המתפקדת כגוף במימון עצמי. המשמעות היא, שהסוכנות הנ”ל מממנת את פעילותה מהכנסות ועמלות שמשלמים משתמשים ולא מתקציב ממשלתי. הדיגיטציה הסתיימה עד שנת 1995 ומאז 2001 המיפוי נעשה על בסיס נתונים גיאוגרפים-מרחביים שאליהן ניתן להוסיף שכבות מידע, כולל נתונים שהוזנו על ידי משתמשים חיצוניים. ניתן גם לקשר כתובות דואר למפה. מגוון רחב של משתמשים חיצוניים ייצרו מאגרי מידע דיגיטליים מבוססי מפה בהתאמה אישית שלהם. לדוגמה, כוחות המשטרה ממפים אירועי פשע והרשויות המקומיות מוסיפות גם שכבות שיעזרו להם לתכנן ולספק שירותים ציבוריים כגון נתוני מפקד ויישומי תכנון ערים.

2.3 קדסטרים (לשכות טאבו) בבריטניה

באופן כללי אין זה נכון לומר כי בבריטניה אין טאבו, אלא ישנם שני סוגי טאבו הממלאים פונקציות מאוד ספציפיות. מה שאין לבריטניה זה טאבו אחד כולל ומאחד. שני סוגי הטאבו הם עבור קרקע חקלאית ועבור נדל”ן נושא מיסים שנוצרו כדי לאפשר לממשלה למלא פונקציות ספציפיות.

2.3.1 מרשם המקרקעין הכפרי

מרשם המקרקעין הכפרי נוצר על מנת ליישם את השינויים שנעשו במדיניות החקלאית המשותפת של האיחוד האירופי שנעשתה בין השנים 2003-2005, ממנגנון של סובסידיות חקלאיות בצורה של מחירים מובטחים לחקלאים עבור מוצרים מסוימים, למוצר בהם משולמות הסובסידיות על פי האדמה החקלאית שעובדה בפועל (FAO 2006). המטרה הייתה להביא לסיומו של המנגנון שבאמצעותו שילמו לחקלאים כדי לייצר מוצרים עודפים לדרישות תוך מתן סובסידיות לאזורים כפריים. השינוי הצריך שינויים במנהל המשולב ומערכת בקרה (IACS) שתבטיח שתשלומים נכונים יבוצעו לחקלאים ושיש עקיבות בתשלומים. כדי לבצע את התשלומים, המדינות החברות היו צריכות ליצור ולתחזק מסד נתונים של חבילות קרקע חקלאיות שכוללות את גדלן והפניות גיאוגרפיות שמקושרות לרשומות של חקלאים ולבקשות הסיוע שלהם. בכל שימוש יש לזהות ולמדוד נכון את שטח החקלאות ולנהל רישום של האנשים המורשים להגיש תביעות. ישנו צורך בבדיקת התביעות כדי להבטיח שהמקרקעין הם אכן חלק בבעלות הטוען וכי אין טענות רבות על שטח כלשהו. כמו שאדמה יכולה להיות מועברת בין חקלאים או להפסיק לשמש לחקלאות, או כמו שניתן לחבר או לחלק אדמות, המנגנון צריך להיות מסוגל לחשב ולעדכן זאת. האיחוד האירופי קבע רף לדיוק המדידה של 5% או 1.5 מטר להיקף, עם המקסימום ברף לכל שטח של דונם אחד. הכנסת המנגנון החדש הביאה לבעיות משמעותיות באנגליה (אם כי לא בשאר בריטניה) שיצרו עיכובים חמורים בתשלומי החקלאים (NAO 2006), מכיוון שאנגליה בחרה באפשרות המורכבת ביותר לתשלומים לחקלאים ונתקלה גם בבעיות של מפות לא מדויקות והזמן שלקח לפתור אותן התארך. סוכנות התשלומים הכפריים, האחראית על הפעלת המערכת היא סוכנות מבצעת של הממשלה. בסופו של דבר הוקם מנגנון למרשם מקרקעין הכפרי לאנגליה שעלות הקמתו עמדה על 16.1 מיליון ליש”ט לעומת הערכה של 6.8 ליש”ט מיליון, והיא כללה 9.8 מיליון ליש”ט שהוצאו על מיפוי אדמות. אחד ההיבטים המשמעותיים של מרשם המקרקעין הכפרי הוא שהאדמות החקלאיות פטורות ממיסי נדל”ן שנתיים לפיכך, אין שום טאבו פיסקאלי לאדמות חקלאיות.

2.3.2 לשכות טאבו פיסקליות

ישנם שני מיסים שנתיים על שווי הנדל”ן; מס על העסקים הלאומיים הלא מקומיים המוטל על רכוש שאינו למגורים ומס המועצה שנופל על הרכוש למגורים. אלו הם מיסים המחייבים קומפילציה ותחזוקה של לשכות טאבו פיסקליות. שיעורי המס על העסקים נופלים בערך השנתי או בשכירות של נכס שאינו מקומי. נקבע ששיעור המס בכל שנה יקבע על ידי השלטון המרכזי באנגליה ועל ידי הממשלות בחלקים האחרים של בריטניה. שיעור המס נקבע בהנחה שההכנסות משמשות לתמיכה מקומית בממשלה. הרשויות המקומיות גובות את המס ומשלמות אותו באופן מרוכז ומקבלות נתח מסך תשואת המס על פי אוכלוסייתם. המשמעות היא שחלקם בהכנסות אינו משקף את סכום הכנסות מהמס שנגבה מאזורם. האחריות הרשמית לתשלום המס היא על האוחז בקרקע. המס מבוסס על שווי השוק הפתוח של הנכס ולא על שכר הדירה הנוכחי שנקבע בין השוכר למשכיר. מודל ההערכה ששימש להערכת שווי השוק מניח שהאדמות במצב טוב לשימוש בהן בשימוש הנוכחי ולאו דווקא המצב הטוב ביותר, השוכר אחראי לתשלום השכירות והמיסים ונושא בעלות התיקונים, הביטוחים והוצאות אחרות הדרושות לתחזוקת הנכס והשכירות נקבעים בחוזה שכירות שנתי. המצב האמיתי של כל נכס בודד יכול להיות שונה מאוד מההנחות במודל ההערכה, למשל הנכס עשוי ליהיות שייך לבעלים שהוא למעשה פולש. הערכה מחדש נעשית כל חמש שנים ומתבצעת על ידי סוכנות הערכת השווי (VOA), שמאים ממשלתיים. הם מעדכנים את הסכומים על ידי דרישה מבעלי הנכסים למסור להם פרטים על כל שינוי או השבחה מאז השערוך האחרון, דמי שכירות, ביקורות על שכר דירה, תנאי חכירה, הוצאות, ובעלות. לפיכך, ל- VOA מאגר נתונים רחב שעל פיו ניתן להעריך את דמי השכירות הנוכחיים בשוק וכך לקבוע ערך בפרמטרים הניתנים לשינוי.
ישנם כ-1.7 מיליון נכסים עסקיים. ישנם מעט מאוד כאלה הפטורים מהמס המוטל על אדמות שאינן קרקעות חקלאיות, או חצרות וחוות דגים הכוללות מקומות פולחן ציבוריים ופארקים. אין פטור לרכוש ממשלתי או ממשלתי מקומי, גם הוא חייב במס על פי שווי השוק שלו.
צובר הכספים הוא מסמך ציבורי הנגיש דרך האינטרנט. ברוב סוגי הנכסים ניתן לראות כיצד ה- VOA הגיע לשווי הערכת המס.
מס המועצה הוא מס שנתי על נכס למגורים אשר מבוסס על שווי ההון בשוק הפתוח. שווי ההון מוערך על ידי ה- VOA באמצעות עדויות ממכירת נכסים. הנכסים ממוקמים בקבוצות שקובעות את גובה המס ולא את גובה המס שהוטל כאחוז מהערך. כל רשות מקומית קובעת לעצמה את מס המועצה שלה והיא אחראי לגביית המס שמהווה חלק מהכנסותיה. המס הנ”ל הוטל מאז שנת 1993 אך לא נערכה הערכה של גביית המס במהלך תקופה זו. התוצאה היא, שגובה המס מבוסס למעשה על ערכים משנת 1991.
כמה נכסים אמורים להיות בקבוצות עם דירוג גבוה יותר מכפי שהם נמצאים כעת, בעוד שאחרים צריכים להיות תחת דירוג נמוך יותר. לא כל הנכסים בקבוצה חוו את אותו קצב צמיחת הון מאז 1991. יתרה מזאת, מכיוון שהמס לא נועד מעולם להערכה מחודשת, ה- VOA לא נדרש לשמור רישומים עדכניים של תכונותיו של הנכס. ישנם נכסים שנבנו מאז 1991 בנוסף לקדסטר הפיסקלי אך בערכים של שנת 1991. הממשלה החליטה שהשערוך צריך להיעשות גם אם נדחה בפועל מסיבות פוליטיות.
לאחר שערוך שנערך בוויילס נתגלה שיהיו יותר מפסידים פוטנציאליים מאשר מרווחים. באנגליה ובוויילס וב- VOA ישנם כ-23 מיליון נכסים ביתיים, ננקטו צעדים כדי לערוך אותם מחדש באמצעות מערכות הערכת המונים עם לכידת נתונים על מאפייניהם. המקורות האחרונים כללו את הפרטים של נכסים הנמכרים באמצעות סוכני נדל”ן באינטרנט. אחד מאלה, Rightmove, פיתח שיטת הערכה אוטומטית קניינית להערכת שווי נכסים למגורים באמצעות בסיס הנתונים שלהם. מערכת זו נמכרת כיום לסוכני נדל”ן, שמאים ובנקים למשכנתאות. הנתונים שלה צפויים להיות אחד המקורות שבהם משתמשת VOA כשסוף סוף יקבע המס ושיעורו מטעם המועצה המקומית. הנתונים הפיסקלים לשיעורי מס העסקים ומס המועצה יחד עם האדמה הכפרית הרשומה, כוללים כמעט את כל הנכסים עם כמה חריגים קלים כמו מקומות ציבוריים לפולחן. ואילו על פי  RLR יש צורך לכלול קואורדינטות גיאוגרמיות לקביעת שיעורי התשלומים לחקלאים שמבוססים על שטח הקרקע, שתי שיטות המס משתמשות בהגדרה הכללית של הגבולות. הערכת נכסים במקרים רבים תושפע יותר ממאפייני הנכס והאזור מאשר הערכת המסחר המדויקת שלו. סביר להניח שהקואורדינטות הגיאוגרפיות של הגבולות הינן בעלות משמעות נמוכה יותר בכל מה שקשור להערכת השוק הפתוח מאשר מאפייניו של הנכס. ניתן לבצע שינויים במאפיינים הפיזיים של הבניין שיכולים להיות בעלי השלכות משמעותיות על הערך מבלי שיהיה שינוי בגבולות, למשל בניית קומת ביניים בחנויות מחסן. המסורת במיסי הנדל”ן בבריטניה היא שחבות המס נופלת על הפולש ולא על הבעלים. וזאת מסיבות פרגמטיות. לעיתים קרובות קשה לאתר את הבעלות האמיתית על נכס שבו ניתן להסתתר מאחורי שכבות של החזקות שונות. הבעלים רשאים להתגורר מחוץ לאיזור סמכותם של בתי המשפט ומקשים על אכיפת הסנקציות שנגדם. לעומת זאת, מוטלת האחריות על האוחז בנכס גם אם הוא פולש שחי או מנהל עסק מתוך הנכס. במקרה של אי תשלום מסים אפשר לחייב את האוחז בנכס ולתפוס את מיטלטליו, למכור אותם ולשלם עם הכסף את החוב בתשלום המס. דייר עשוי להיות מסוגל להעביר את נטל המס האפקטיבי למשכיר על ידי משא ומתן על שכר דירה נמוך יותר, אם כי חובת תשלום המס הרשמית (החוקית) היא על האוחז בנכס. ההשלכה של המיסוי על האוחז בנכס יוצרת למעשה תיעוד של הפולש ולא של בעלות. באופן דומה מרשם המקרקעין הכפרי רושם את מי שזכאי לקבל את הסבסוד על אדמות חקלאיות, ולא את הבעלים. לכן, נתוני האדמה הכספיים והחקלאיים הן רק רשומות חלקיות.

3. אפקטיביות שוק הנכסים בבריטניה

האם היעדר טאבו גורם לבעיות בשוק הנכסים הבריטי? ישנן מעט ראיות המצביעות על כך. זהו אחד השווקים  הפתוחים והפעילים בעולם והוא הוכח כיעד אטרקטיבי להשקעה על פני מקומות רבים בעולם. Jones

Lang LaSalle (2006) במדד שקיפות הנדל”ן שלו מציב את בריטניה במקום החמישי מתוך 56 מדינות שנסקרו מבחינת שקיפות שוק לאחר אוסטרליה, ארה”ב, ניו זילנד וקנדה. זוהי אחת מעשר המדינות הממוקמות ברובד העליון תוך שימוש בקריטריונים זמינים ובנתונים על ביצועי השקעה ויסודות השוק, חשיפה פיננסית וממשל שחושף אף את הנתונים של רכבים רשומים, כמו גם גורמים רגולטוריים חוקתיים ומקצועיים ותקנים אתיים. בריטניה מקבלת ציון גבוה על שלטון החוק הן בבנק העולמי והן בסקרי המכון לחופש כלכלי המראים כי זכויות הקניין נהנות מרמה גבוהה של הגנה.

לבריטניה רמת תלות גבוהה יחסית במיסי נדל”ן עם 11% מס נטו מההכנסות הנובעות ממסים על שווי הנדל”ן המהווים כ -4% מהברוטו של התוצר המקומי (מחושב ע”פ HM 2008). מיסי עסקים ומיסי המועצה, שהם מיסים שנתיים על שווי נכסים שאינם ביתיים ומגורים בהתאמה, הניבו 4.3% ו -4.6% מהכנסות המס נטו בשנים 2006/07. נראה כי היעדר טאבו כללי אינו גורם לבעיות ביצירת ותחזוקה של נתונים פיסקליות לצורך חישוב המס. לבריטניה שוק משכנתאות מפותח מאוד. עם 83.4% (2006) הוא אחד משווקי המשכנתאות עם הרמות הגבוהות ביותר של חובות משכנתא למגורים ביחס לתוצר המקומי הגולמי באיחוד האירופי כפי שמראה איור 1. משיכת הון משכנתא היא תכונה מרכזית בכלכלת בריטניה. משקי בית יכולים למחזר את ההלוואות מול ההנכסים שלהם מחדש כדי לחלץ במזומן את העלייה בערך נכסיהם. הסכומים שחולצו יכולים לשמש לצריכה פרטית או השקעה. בין 1979 ל-1999, משיכת הון המשכנתא בבריטניה היוותה כ- 3%מההכנסה הפנויה למשקי בית. לעומת זאת בגרמניה, צרפת ואיטליה משיכת ההון הממוצעת לדיור מהווה בממוצע כ- 6% מהכנסות משקי הבית (משרד האוצר 2003). חברות משתמשות בנדל”ן שלהן גם כביטחון לגיוס הון, על ידי משכנתא מסחרית אך גם באמצעות צורות אחרות של הלוואות המובטחות כנגד נכסי נדל”ן, כגון מלאי אגרות חוב וחכירה פיננסית. שווי מניות החברה נוטה לשקף את שווי הנכסים הבסיסיים. חברות משתמשות בהון משיכה גם כדי לייצר קרנות השקעה. נראה כי חסרונו של טאבו מגביל את תפקוד שוק המשכנתא או את יכולתן של חברות או משקי בית להשתמש בשווי האמיתי של נכסי הנדל”ן לגיוס הון המובטח כנגד אלה. ליברליזציה של שוק המשכנתאות בשנות השמונים הפכה את השוק לתחרותי ביותר. לבריטניה תשתית הערכת נכסים מפותחת מאוד המאפשרת למלווים להיות בעלי אמון גבוה בשווי הנכסים שכנגדם מובטחות ההלוואות. המוסד המלכותי להערכה ומדידה נתגלה כגוף המקצועי היחיד לבדיקת הערך. אמנם אין חוקים המגבילים אנשים שאינם חברים שקוראים לעצמם מעריכי שווי, או מציעים שירותי הערכה, מוסדות פיננסיים אינם מוכנים לקבל הערכות שווי של אנשים שאינם חברים במוסד המלכותי למדידה והערכה. הערכות ה- RICS קובעות סטנדרטים לכניסה למקצוע ולהמשך פיתוח מקצועי. הן גם קובעות את התקנים המקצועיים והאתיים ואת אכיפתן. הן גם קובעות תקני הערכה שנאכפים באמצעות בדיקות מדגמיות של הערכות שווי. מספר מעריכי השווי המוסמכים גבוה בבריטניה, ישנה הערכה של מעריך שווי מוסמך אחד על כל 2000 איש. לעומת זאת ברומניה ההערכה עומדת על אחד ל-8000 ובהונגריה על אחד ל-18000.

איור 1:
החוב למשכנתא למגורים כאחוז מהתוצר המקומי הגולמי בשנת 2006

האיחוד האירופי, 2006.
image2 14

מקור: איגוד המשכנתאות האירופי (2007)

בבריטניה ישנה רמה גבוהה יחסית של עסקאות דיור בהשוואה למדינות אירופיות אחרות כפי שמראה איור 2. אחוז העסקאות גבוה ב-8.4% מכל אחת מהכלכלות האחרות שמהן הנתונים התקבלו. שוב, נראה כי חסרונו של הטאבו מערער את יעילות שוק הדיור. מובן שאפשר לשפר את היעילות של שוק הנכסים, אך השוק כבר יעיל עם רמת פתיחות ושקיפות גבוהה ועם עלויות עסקיות נמוכות יחסית (לא כולל המיסוי על העברות).

תרשים 2 עסקאות דיור כאחוז ממלאי הדיור בבעלות, 2000.

image1 20
מקור: משרד האוצר HM – 2003

4. האם הטאבו – לשכת רישום המקרקעין אכן נחוץ?
מעת לעת טענו יחידים כי בריטניה זקוקה לטאבו. לדוגמה, ב-1836 R K Dawson, קצין המהנדסים המלכותיים שהועבר לנציבות כדי לארגן את הסקרים על מס המעשר, העלה מקרה שבו היתה נחיצות לטאבו ואיך אפשר לעשות זאת (Kain & Prince 1985, פרק 3). מס המעשר הוא מס על נדל”ן שנהג לתמוך בכנסייה האנגלית על בסיס קהילתי. תחת המעשר בחוק מ- 1836 נקבע תשלום (המשתנה) בכסף. דבר זה חייב את קביעת הגבולות עבור כל קהילה או מחוז שעבורם היה המעשר משולם. כמו כן, הוא חייב כי חלוקת המעשר תחולק בין הנחלות על פי ערך תנובת התוצרת שלהן. פירוש הדבר היה שרוב הקהילות באנגליה ומיילס היו צריכות למפות את אזוריהן בהיקף נרחב כך שיירשמו גבולות חוקיים על שטחים שנמדדו והערכה הוערכה בשטח. דוסון השתמש במודדים אזרחיים למשימה זו, הוא הפיק עבורם הוראות מפורטות וביצע בדיקות איכות על עבודותיהם. הוא טען שעבודה זו עשויה ליהיות הבסיס לטאבו וכי בריטניה צריכה לעקוב אחריה. בפרט הוא טען שהדבר יביא להפחתה בסכסוכי גבול ויאפשר העברה בעלות נוחה יותר של נדל”ן. עם זאת, היו התנגדויות פוליטיות עזות להצעה, במידה כזו שתוקנה חקיקה כדי למנוע את השימוש בסקרי המעשר ובדרך זו דוסון איבד את הכוח לקבוע את סולם הערכים שהופקו כדי לשלוט ברמת הדיוק.

בשנת 1909 הנהיגה ממשלה ליברלית קיצונית מס של 20% על עליית ערך הקרקעות בין 1909 למועד בו נמכרו, עם חכירה ארוכה שהוענקה או עם מותו של הבעלים (1997 קצר). החקיקה עוררה משבר חוקתי שגרם לנבחרי בית הנבחרים לצאת נגד בית הלורדים דבר שהביא לכך שהאחרון הפסיד הרבה מכוחו. הממשלה נדרשה להקים טאבו כספי עם בסיס רישום שמזהה את הבעלות על כל אזור באמצעות מפות סקר שנעשו למטרה זו. הממשלה נאלצה ליצור שירות הערכת שווי כדי לעשות זאת ובסופו של דבר הפכה לסוכנות משרד ההערכה. ההתנגדות למס הייתה כה גדולה עד שהמס מעולם לא נגבה ולא נעשה שום שימוש אחר בנתונים הקדסטריים שהורכבו. כל ממשלה שתבקש כעת להנהיג טאבו תתמודד עם משימה קשה לשכנע את הציבור שיש צורך בכך וזה יהיה יקר להפליא. היעילות של שוק הנכסים ורמת העסקות הרגילה הגבוהה יעידו כי הטאבו יוסיף ערך מוגבל אם בכלל ועלותו אינה סבירה ומוצדקת בשל כך.
וודאות רבה יותר בקביעת הגבולות, מאשר קביעת הגבולות על ידי תורת הגבולות הכלליות הנוכחית, שנתמכת למעשה על ידי כללים ידועים בציבור והחזקה לרעה היתה במקרים מסויימים מגדילה את השמירה על זכויות הקניין. עם זאת, בריטניה היא מדינה בה זכויות רכוש מוגנות מאוד ושלטון החוק שולט. ישנה תשתית חזקה בפעילות שוק הנכסים, כולל מערכת רישום מקרקעין יעילה, רמת שקיפות גבוהה בשוק, הערכות שווי מפותחות, מימון ליברלי אך מוסדר שוק, סטנדרטים טובים של ממשל תאגידי ורמה גבוהה של מקצועיות ואתיות, תקנים בקרב עורכי הדין ושומרי הערך העובדים בשוק הנכסים, אשר נאכפים על ידי גופים מקצועיים. טאבו יכול לעזור לחזק את התמיכה האנושית והרגולטורית עבור שוק הנכסים אך אינו מהווה תחליף עבורם. קביעות מקרקעין היא למעשה תופעה חברתית הכוללת “כללים שהמציאה החברה לויסות התנהגות “(האו”ם FAO 2002). רכוש “אינו דבר אלא יחסי כוח – יחסים של לגיטימציה חברתית ומשפטית הקיימת בין אדם ומשאב מוערך” (Gray & Gray 2005). דבר זה נותן לגיטימציה לגישה לאדמות ומשאבי טבע ליחידים ולקבוצות ומספק אימות על ידי החברה לתביעות על זכויות מקרקעין. לגיטימציה חברתית לזכויות מקרקעין פירושה שמערכות קביעות משקפות את המבנים החברתיים של חברות שונות, יחד עם הנורמות, הערכים, מערכת האמונות והחוויות המשותפות של החברה. בלב היעדרו של הטאבו מסתתרת פילוסופיה כיצד זכויות מקרקעין נגזרות ומתוקנות במתן לגיטימציה בחברה הבריטית ועל תפקידה של המדינה בכך.

התיאוריה הפיאודלית הייתה שהדיירים הראשיים החזיקו את אדמתם ישירות מהמלך. דיירים נחותים החזיקו את אדמתם בתורם מהדיירים הראשיים, היה איסור על כניסת דייר משנה לדייר נחות וכך ניתן היה להיפטר ממקרקעין רק באמצעות מכירה, מתנה או בירושה ולא באמצעות יצירת דייר חדש ונחות. השרשרת נשחקה עם הזמן וב-1925 החקיקה הסירה את המרכיבים האחרונים שבדבר, כמו גם הפכה החקיקה את בעלי ההעתקים למחזיקי חינם. לכן האחרונים כבר לא החזיקו את אדמתם מאדון האחוזה. במקום זאת, למעשה, כל הבעלים החופשים הפכו לדיירים ראשיים ומחזיקים את אדמתם ישירות מהמלך. כך, היתה האדמה באנגליה למוחזקת ישירות מהמלך ולא באופן בינוני (באמצעות אדון ביניים) כמו קודם. האם הבעלות האולטימטיבית על הקרקע נמצאת אצל בית המלוכה עם הזכויות והגבולות שניתנו על ידי המדינה? בדיה מודרנית אכן התפתחה בטענה זו, בטענות המבוססות ממקרים במאות השבע עשרה והשמונה עשרה. המלכים של ימי הביניים הבחינו בבירור בין אדמות אישיות ואדמות אחרות בתחומם. במקום זאת היו לבית המלוכה שטחי ריבונות על אדמות שבסופו של דבר בהיעדר יורשים תחזורנה ליישוב מחדש. אך אין זה תואר קנייני ואין זה מספק בעלות לבית המלוכה. רעיונות האלה נבחנו בבתי משפט מודרניים בתביעות אדמות מקוריות, כמו מאבו ואחרים נגד קווינסלנד (מס ‘2) (1992) כאשר ההחלטות היו שבית המלוכה הבריטי אמנם רכש ריבונות על האדמה אך הדבר אינו חל על הרישומים הקיימים. המשמעות הינה, שהממשלה יכולה לרשום זכויות במקרקעין אך אינה קובעת אותן. גבולות הם רק היבט אחד של זכויות הקניין. לממשלה אין את הזכות לדרוש מבעלי הנכסים לבקש את רשותה לשנות אותם, או לחלק קרקעות או לחבר אותם יחדיו. הפרלמנט הוא ריבוני ויכול לשנות עמדה זו באמצעות חקיקה. קבלת התמיכה הציבורית הדרושה לשם כך מצד בוחרים ספקנים זה עניין אחר לגמרי.

 

מדוע אין לבריטניה מנהל רישום מקרקעין (טאבו)? - האם זה משנה?

מאת: ריצ'רד גרובר, בריטניה

מילות מפתח: קסטר, רישום מקרקעין, גבולות כלליים, יעילות שוק הנכסים.

תקציר: בבריטניה אין קדסטר (מנהל רישום מקרקעין-טאבו), דבר שהופך אותה לחריגה בקרב כלכלות מרכזיות. עקב כך עולה השאלה האם היעדר טאבו פוגע ביעילותו של שוק הנכסים, במיוחד ברישום מקרקעין ופעילות שוק המשכנתאות, או, האם בריטניה פיתחה דרכים אחרות כדי להגן על זכויות הקניין. בחוק המקרקעין אין מושג של בעלות על האדמה עצמה אלא של הזכויות על האדמות. אלו נקראים נחלות ונחלות הן אבן הבניין של מערכת ניהול המקרקעין. נחלות הינן מבנים ארבע-ממדיים, הכוללים גם את מימד הזמן. הם גם יכולים לכסות זו את זו כזכויות על התחייבות, או מניעה של פעילויות בעלות לאנשים שונים לאותו מרחב פיזי. למרות שבבריטניה יש חובת רישום אדמות והוכחת הבעלות הינה באמצעות רישום בפנקס קרקעות בסגנון טורנס, אין רשומה מרכזית של מיקום הגבולות המדויק. במקום זאת קיים רישום גבולות כללי. הרישום למעשה הוא על פי מיפוי של תכונות הגבול אך אין לו כוח לקבוע גבולות פרטיים. ניתן לקבוע גבולות באמצעות עדויות מן  המפה בשילוב עם מקורות אחרים. גבולות וסכסוכי גבול נחשבים כעניין פרטי בין בעלי קרקעות ואינם נחשבים  כחלק מהאינטרס הציבורי. מערכת זו פועלת מכיוון שבריטניה היא מדינה מיושבת עם היסטוריה של שינוי חוזר בגבולות לאורך זמן. ישנם כללי ידועים בציבור המסייעים לפרשנות של הגבולות ותורת ההחזקה לרעה מציבה גבול לכמה רחוק בחזרה בזמן, הראיות תקפות. אין שום עדות לכך שהיעדרו של טאבו פוגע בכלכלה או בפעילות שוק הנכסים. הכלכלה הבריטית היא מהגדולות בעולם ושוק הנכסים פעיל ויעיל. גורמים כמו שכיחות שלטון החוק, הגנה על זכויות קניין, סטנדרטים טובים של ממשל תאגידי ומקצועי, ופתיחות ושקיפות עשויות להיות יותר משמעותיות מהשאלה האם ישנו מנהל רישום מקרקעין. הערך המוסף של טאבו יהיה קטן יחסית לעלות שלו. בלב היעדרו של הטאבו, נמצאת פילוסופיה של המקומות שדרכם הגיעו זכויות הקניין ואיך יש לתת להם לגיטימציה. לפיכך, הרעיון כי הרשאת המדינה נדרשת בכדי לשנות גבולות או לחלק או לאחד חלקות אינו בעל השפעה. 1. הקדמה באופן קונבנציונאלי נטען כי לשכות רישום מקרקעין, נתפסות לעתים קרובות כאחד מעמודי התווך של מערכות ניהול אדמות מודרניות, לצד רישום מקרקעין יעיל, הערכת שווי...

295.00 

295.00 

סיוע בכתיבת עבודה מקורית ללא סיכונים מיותרים!

כנסו עכשיו! הצטרפו לאלפי סטודנטים מרוצים. מצד אחד עבודה מקורית שלכם ללא שום סיכון ומצד שני הקלה משמעותית בנטל.