חקירה בינלאומית של פרקטיקות דיווח פיננסי An International Exploration of Financial Reporting Practices in the Real Estate Industry

תרגום מאמר: חקר בינלאומי של פרקטיקות דיווח פיננסי בענף הנדל”ן

מאת: רוברט אדלשטיין[1]*, סטיב פורטין, דזמונד צאנג

האימוץ של התקנים החדשים לדיווח פיננסי בינלאומי (IFRS), באמצעות הרשאת האופציה של חשבונאות שווי הוגן לנכסי השקעה לנדל”ן, שינה דרמטית את הנוף של דיווח פיננסי עבור חברות נדל”ן בכל העולם. במחקר גישוש זה, באמצעות בחינת המאזנים והחשיפות הפיננסיות של 45 חברות נדל”ן בינלאומיות, אנו מוכיחים שהיישום של IFRS השפיע על פרקטיקות דיווח פיננסי בתעשיית הנדל”ן. אנו מוצאים שתחת ה- IFRS, חברות שמות דגש על הערכות נכסי שוק, ביחס למטריקות (metrics) אלטרנטיביות עבור ביצועים נוכחיים. מצאנו גם שרוב חברות הנדל”ן במדגם שלנו בוחרות לדווח ערכים הוגנים (שווי הוגן) עבור נכסי השקעה במאזנים הפיננסיים שלהם להבדיל מהרשימות למאזנים הפיננסיות. לבסוף, יש שונות רחבה בחשיפות חברה בהתייחס לגורמים המכריעים של ערכי שוק הוגן.

מילות מפתח: נדל”ן בינלאומי, נכסי השקעה, מדדי ביצוע, תקני דיווח פיננסי בינלאומיים (IFRSׂׂ), ניהול חשבונות שווי הוגן.

1. מבוא

האימוץ של התקנים החדשים הבינלאומיים לדיווח פיננסי (IFRS) על ידי האיחוד האירופי (EU) ומדינות רבות אחרות מאז 2005, שמאפשר את האופציה של ניהול חשבון שווי הוגן עבור נכסי נדל”ן, שינה דרמטית את הדיווח הפיננסי בתעשיית הנדל”ן. ההתכנסות האירופאית ל- IFRS החלה כאשר הפרלמנט האירופי העביר החלטה שדורשת מכל החברות הציבוריות הנסחרות להכין מאזנים כספיים מתאימי IFRS. מאז האימוץ שלו ב- 2005, בסביבות 7,000 חברות מסחריות ציבוריות נדרשות להשתמש ב- IFRS. האימוץ של ה- IFRS על ידי האיחוד האירופי המריץ מדינות רבות אחרות להתאים את התקנים הלאומיים שלהם עם ה- IFRS[2]. החל מסוף 2009, יותר מ- 120 מדינות ואזורי שיפוט דורשים או מאפשרים את השימוש ב- IFRS[3]. עבור ארצות הברית, השוק הגדול ביותר בעולם, ה- FASB הגתה “מפת דרכים” עבור ההתכנסות ל- IFRS. לסיכום, האימוץ של IFRS מייצג שינוי חסר תקדים עבור דיווח פיננסי ברחבי הגלובוס, וחברות נדל”ן בינלאומיות חייבות כעת להסתגל לדרישות הדיווח החדשות של IFRS.

תחת ה- IDRS, חברות נדרשות לדווח ערכים הוגנים עבור נכסי השקעה כולל רווחים והפסדים שלא מומשו, עם האופציה של דיווח הערכות ערך הוגן בין אם במאזן הכספי ובו בחשיפת הרשימות[4]. בעוד שתעשיית הנדל”ן האמריקאית באופן מסורתי טוענת שמחיר ירידת ערך מבוסס על עלות היסטורית ומניחה באופן לא נכון שערכי נכסי נדל”ן באופן צפוי מופחתים במהלך הזמן, ה- IFRS מאפשר לחברות להתעלם מהנהלת חשבונות של מחירי ירידת ערך. בהינתן שנכסי השקעה באופן טיפוסי מייצגים פרופורציה מהותית של ספק נדל”ן שאינו שירותי מסך הנכסים של החברה, ההכרה ברווחים והפסדים לא ממומשים עבור נכסים אלה והיכולת להחריד מחירי ירידת ערך יכולה להשפיע מהותית על מדד הביצוע של חברות נדל”ן.

בעוד שכמה מחקרים קודמים בחנו את ההשפעה העוקבת על שוק ההון של האימוץ של IFRS על ידי חברות נדל”ן (למשל, Daske et al 2007; Fortin et al. 2011), היה ניתוח דליל לגבי כיצד דיווח פיננסי השתנה[5]. במחקר חקר זה, אנ ובוחנים מאזנים כספיים עבור סדרה של חברות נדל”ן בינלאומיות כדי לברר כיצד ניהול חשבונות ערך הוגן שינה את פרטיקות הדיווח. במדגם של 45 חברות נדל”ן בינלאומיות שממלאות אחר ה- IFRS, אספנו ידנית מידע על מאזנים וחשיפות פיננסיים מפורטים כדי לנתח דיווח פיננסי עוקב לאימוץ של ה- IFRS ב- 2005.

אנו קודם בוחנים מדד ביצוע (הכנסה) עבור חברות נדל”ן בינלאומיות תחת IFRS. ההכללה המנדטורית של חשבונאות ירידת ערך בחישוב של הכנסה נטו בארצות הברית עודדה משתתפים מהתעשייה (למשל, ההתאחדות הלאומית של קרנות נאמנות השקעה של נדל”ן) להכריז שהכנסה נטו היא מדד לא מספיק של רווחיות עבור חברת נדל”ן[6]. בעקבות זאת, מרבית תעשיית השקעות הנדל”ן הנסחרת ציבורית האמריקאית משתמשת מרצונה במדדר ביצוע נוכחי, קרנות מעסקים (FFO), כאלטרנטיבה להכנסה נטו, שבדרך כלל מחושבת על ידי הוספה חזקה את הסכום של ירידת ערך נדל”ן ספציפית להכנסה נטו ורווחים והפסדים קשורים לנכסי נדל”ן. בניגוד למדד ביצוע מנוסח מחדש, כמו ה- FFO הוולונטרי, חברות נדל”ן שאימצו את ניהול חשבונות ערך הוגן של IFRS על המאזנים הכספיים שלהן, נדרשות לזהות ערכים הוגנים עבור נכסי השקעה ללא ירידת ערך. ניתן לטעון, שאם חשבונאות ירידת ערך מושמטת, הכנסת הנטו של IFRS עשויה לשפר את התועלת של מדדי הכנסה נטו ועשויה להפחית את הצור ב- FFO. כניגוד משלים, מאחר שהתאמות ערך הוגן כוללות רווחים והפסדים לא ממומשים, משקיעים עשויים לחפש מדד “ממומש”, בהחרגת רווחים והפסדים לא ממומשים אלה, והצורך עבור FFO עשוי להישאר.

הממצאים שלנו מראים שמרבית החברות שמשתמשות ב- IFRS לא מדווחות FFO, למרות קרובן מדווחות על מדדי ביצוע אלטרנטיביים כלליים מסורתיים גם כן, כמו רווחים לפני ריבית ומס (EBIT) או רווחים לפני ריבית, מס, ירידת ערך ופחת (EBITDA). אנו מוצאים גם שחברות נדל”ן בינלאומיות שמשתמשות ב- IFRS נראות כמדגישות הערכת נכסי שוק נוכחיים באמצעות דיווח על מדדי הערכה אלטרנטיביים, כמו ערכי נכס נטו (NAV).

בשלב הבא, אנו בוחנים באופן ספציפי את ההשפעה של אימוץ ניהול חשבונות ערך הוגן תחת ה- IFRS על דיווח של מידע נכסי השקעה. בעקבות האימוץ של ה- IFRS, לחברות יש שתי אופציות חשבונאיות עבור נכסי השקעה: (1) על נייר המאזן בערכים הוגנים ועל מאזן ההכנסה עם רווחים והפסדים לא ממומשים (כלומר, מודל הערך ההוגן), או (2) על נייר המאזן בעלות; ורשימות שהשתמשו בהן כדי לחשוף ערכים הוגנים במאזנים הכספיים (כלומר, מודל העלות). למרות שערכים הוגנים נדרשים להיות מדווחים היכן שהוא במאזנים הכספיים, למנהלים יש את הבחירה לא לדווח ערכים הוגנים על נייר המאזן והרווחים וההפסדים הלא ממומשים הקשורים על מאזן ההכנסה. האפשרות של מודל הערך ההוגן לעומת מודל העלות היא בעלת יתרונות וחסרונות. בשווקי נדל”ן שצפים כלפי מעלה, זה עשוי להיות יעיל עבור חברות נדל”ן לאמץ את מודל הערך ההוגן כדי לדווח על רווחים והפסדים לא ממומשים במאזן ההכנסה. כמובן, רווחים והפסדים לא ממומשים יכולים להיות מכריעים, יחסית להכנסת חברת הנדל”ן מהשכרות והכנסות אחרות. כתוצאה מכך, זה עשוי להוביל לאי יציבות בהכנסה כאשר ערכי נדל”ן מתנדנדים עם תנאי השוק. לכן, מנהלים עשויים להרגיש שזה לא יעיל לכלול רווחים והפסדים לא ממומשים בהכנסה נטו, ועשויים להמשיך להפעיל מודל עלות בחשבונאות עבור נכסי השקעה, עם מידע ערך הוגן שמצומצם בחשיבותו ויורד בדרגה לרשימות של מאזנים כספיים.

הממצאים שלנו מצביעים שמדגם חברות נדל”ן בינלאומיות בחרו בעיקר להשתמש במודל ערך הוגן לחשבונאות עבור נכסי השקעה, ובמהלך תקופת הדגימה, חברות דיווחו על רווחים והפסדים לא ממומשים על נכסי השקעה שבממוצע עברו את ה- 50% מהכנסת הנטו.

לבסוף, ה- IFRS דורש מחברות לספק פרטים נוספים לגבי ההנחות והמתודולוגיה עבור הערכה של נכסי השקעה. הערנות את האיכות של החשיפות לגבי שווי הוגן בנדל”ן באמצעות בחינת השאלות הבאות: (1) האם חברות חושפות את השימוש בשמאים חיצוניים ומצהירות מפורשות על התקנים והמתודולוגיות בהם השתמשו בחישוב של שווי הוגן? (2) מה מהווה את “הפרקטיקות הטובות ביותר” בתעשייה? הממצאים שלנו מראים שבעוד שחברות נדל”ן בינלאומיות באופן כללי מספקות חשיפות שווי הוגן רחבות, נראה שיש שונות חברה בחתך רוחב מהותית על הקביעות של שווי הוגן, ועל האיכות של חשיפות שווי הוגן.

המחקר שלנו תורם לספרות הנדל”ן בכך שהוא מספק תיעוד מפורד בהתייחס לפרקטיקות הדיווח של חברות נדל”ן בינלאומיות שנתונות ל- IFRS, ומספק הארות משמעותיות על הטרנד הבינלאומי של דיווח פיננסי בתעשיית הנדל”ן. בהינתן שארצות הברית מאמצת גם תקני שווי הוגן דומים בהתייחס לנכסי השקעה[7], מצופה שרוב ישויות הנדל”ן בעולם יעקבו אחר תקנים אלו בעתיד הנראה לעין. לכן, יש חשיבות עליונה עבור מנהלי נדל”ן ומשקיעים באופן דומה להבין את ההשלכות של תקני דיווח כלכלי חדשים על תעשיית הנדל”ן .

יתר המאמר מאורגן כדלקמן. בחלק 2, נדון בפרקטיקות הדיווח של חברות נדל”ן לפני האימוץ של IFRS, וההתפתחות של IFRS חדש עבור נכסי נדל”ן. חלק 3 מדגיש את תהליך בחירת המדגם ומתאר את חברות המדגם. חלק 4 מציג את ההשערה והממצאים שלנו, והחלק האחרון מסכם.

1. פרקטיקות דיווח קיימות בחברות נדל”ן וה- IFRS החדש

בדיווח כלכלי, הכנסה נטו, המחושבת על פי העקרונות החשבונאיים המקובלים הכלליים (GAAP), מזוהה באופן מסורתי כסטטיסטיקת סיכום המפתח עבור ביצוע חברה. חברות נדל”ן אמריקאיות נדרשות לתעד נכסים בעלויות היסטוריות וכוללות הוצאות ירידת ערך בחישוב של הכנסת נטו. עם זאת, הכנסה נטו עשויה שלא לשקף במדויק את הרווחיות של נכסי נדל”ן בשל הוצאת ירידת ערך (ראה – NAREIT National Accounting Bulletin, 2002). כתוצאה מכך, התפתח FFO. עדיין, יש דיון מתמשך לגבי המהימנות של FFO ביחס להכנסה נטו של GAAP; וכדי לחמם את האווירה, אבל לא בהכרח לשפוך אור, חוקרים אקדמיים עוררו הורכה מעורבת לגבי היעילות של FFO לעומת הכנסה נטו[8].

לפני האימוץ של IFRSת חברות נדל”ן בינלאומיות הפעילו מספר שיטות חשבונאות שונות עבור נכסי ההשקעה שלהן. למשל, ממשלת אנגליה הכתיבה שנכסי השקעה יוערכו מחדש כל שנה. הכמות המוערכת מחדש דווחה במאזן, עם השינויים בשווי שוק הנכס שתועד כעתודה בהון העצמי של בעלי המניות. התקנים של ניו זילנד שיקפו את הסטנדרטים של אנגליה, אבל היתה למנהלים האופציה לזהות שינויים בשווי שוק נכסי השקעה כעתודה שתשוערך או רווחים והפסדים לא ממומשים בהצהרת ההכנסה. בהונג קונג, נכסי השקעה נישאו בשווי שוק עם שינויים בערכי השוק ההוגנים שלהם שתועדו בעתודת השערוך; כאשר עתודת השערוך מחושבת כגירעון מצטבר, הפסד חייב להיות מוזכר בהצהרת ההכנסה. באוסטרליה, לא היו תקני חשבונאות ספציפיים להדריך את הדיווח על נכסי השקעה לפני האימוץ של ה- IFRS. מחקר אקדמי בעידן טרום ה- IFRS, שחקר את נכסי ההשקעה עבור חברות אנגליות ואוסטרליות, מראה שהערות שווי הוגן הן מוטות פחות ובאופן לא מפתיע, מהוות שיקוף מדויק יותר עבור מחירי מכירה מאשר עלויות היסטוריות (למשל, Aboody, Barth and Kasznik, 1999; Dietrich, Harrisand Muller, 2001; Danbolt and Rees, 2004; and Barth and Clinch, 1998).

במאמץ לייצר הרמוניה בפרקטיקות דיווח פיננסי בקרב המדינות החברות בה, ה- IASB (International Accounting Standards Board) פיתח את ה- IFRS, שמכיל חוקים ספציפיים עבור נכסי השקעה, ה- IAS – 40 נכסי השקעה. ה- IAS 40 דורש נכסי השקעה להירשם ראשית במחיר עלות , אבל מאפשר למנהלים לבחור בין מדידת נכסי השקעה בשווי הוגן או בעלות (cost) עוקבת לזיהוי הראשוני. אם נכסי השקעה נמדדים בשווי הוגן, הרווחים וההפסדים הקשורים לכך עולים מהשינויים בשווי הוגן שצריכים להיכלל במאזן ההכנסה. אם נכסי השקעה נחשבים עבור עלות, ה- IAS-40 אף על פי כן דורשת שההערכה של שווי הוגן תיחשף בהערות של המאזנים הכספיים. בנוסף, התקנים הדורשים חשיפה של השיטות וההערכות המיושמות לקבוע שווי הוגן והאם הועסק שמאי בלתי תלוי[9].

1. בחירת מדגם ותיאור נתונים

החל מינואר 2005, שהוא תאריך האימוץ עבור IFRS, היו 247 חברות נדל”ן שייצגו 20 מדינות ב- FTSE EPRA/NAREIT אינדקס נדל”ן גלובלי[10]. 16 מתוך 20 המדינות (אזורי השיפוט) עוקבות אחר IFRS או יש להן תקנים מקבילי-IFRS והן נכללו בתהליך בחירת המדגם שלנו: אוסטרליה, אוסטריה, בלגיה, דנמרק, פינלנד, צרפת, גרמניה, יוון, הונג קונג, איטליה, הולנד, ניו זילנד, סינגפור, ספרד, שוודיה ואנגליה.

המחקר שלנו דורש זמן, ניתוח מפורט של מידע מאזן כספי בשילוב עם נתונים שנאספו ידנית. השגנו מדגם של חברות מהניתוח שלנו באמצעות בחירה, בכל אחת מ- 16 המדינות, את החברה עם שווי השוק הגדול ביותר (ועם מידע מספיק) כדי להיכלל בניתוח[11]. כדי להתייחס לעניינים שהניתוח שלנו מתמקד רק בחברות גדולות או במובילי תעשיה בכל מדינה, הגדלנו את המדגם בשתי דרכים. ראשית, בחרנו את החברה עם שווי השוק הקטן ביותר בכל אחת מ- 16 המדינות באינדקס. בכך, הוספנו עוד 13 חברות למדגם, שכן יש רק חברה אחת באינדקס עבור אוסטריה, יוון וניו זילנד. שנית, בחרנות 16 חברות נוספות, שנדלו רנדומלית מיתרת אוכלוסית האינדקס (שמפעילה את ה- IFRS)[12]. המדגם הסופי שלנו כולל 45 חברות.

טבלה 1 מראה את חברות המדגם עם המדינה ממנה הן פועלות, סיווג תת תעשיה ושווי שוק (נכון ל- 1 ינואר 2005)[13]. מידע כספי נאסף ממאזנים כספיים, זמין מאתרי חברות ו- Capital IQ. חברות המדגם שלנו כוללות שתי קבוצות: חברות פיתוח נדל”ן (24 חברות) ונאמנויות השקעות נדל”ן (REITs, 21 חברות). הבחנו בהבדלי מדינות מובהקים במבנה החברה (למשל, כל חברות המדגם שנבחרו מהולנד הן REITs וכל חברות המדגם שנבחרו מהונג קונג הן חברות פיתוח נדל”ן); סביר שזה נגרם עקב שינויים בשווקי הנדל”ן, מבנים משפטיים ורגולטורים, ומוסדות.

1. השערות וממצאים

1. מדד ביצוע

האם חברות נדל”ן, הנתונות ל- IFRS, מדווחות FFO או מטריקות ביצוע אלטרנטיביות דומות אחרות (הכנסה)? מצד אחד, ה- IFRS מאפשר לחברות להכיר בנכסי השקעת נדל”ן בשווי הוגן מבלי חשבונאות ירידת ערך, מה שמפחית את הצורך לדווח FFO. מצד שני, ה- IFRS דורש את ההכללה של רווחים והפסדים לא ממומשים כאשר שווי שוק מדווח במאזנים הכספיים. לכן, משקיעים עשויים להעדיף או לדרוש מדדי ביצוע אלטרנטיביים. אנו מציגים את ההשערה הראשונה שלנו (בצורה אלטרנטיבית) כדלקמן:

        H1 תחת ה- IFRS, חברות נדל”ן לא מדווחות מדדי ביצוע אלטרנטיביים.

מצאנו שרק חברה אחת במדגם שלנו (שהיא, Deutsche Wohnen מגרמניה) מדווחת FFO. נראה שאימוץ רחב של FFO בארצות הברית לא מושך תשומת לב ברחבי העולם. עם זאת, חברות רבות בוחרות לספק EBIT או EBITDA במאזנים הכספיים שלהם. יש מספר חברות שמדווחות על מדדי ביצוע אחרים. בסך הכל, יש 31 חברות מתוך 45 שמספקות צורה מסוימת של ביצוע אלטרנטיבי. מבחינה סטטיסטית, סביר להניח שחברות הנדל”ן של המדגם שלנו מספקות מדדי ביצוע נוספים אלטרנטיביים (מובהקות סטטיסטית ברמה של 5%)[14]. טבלה 2 מסכמת את מטריקות הביצוע (הכנסה) שמדווחות על ידי חברות המדגם שלנו.

טבלה 2: הגדרות של מדדי ביצוע אלטרנטיביים (הכנסה)

ה- IFRS דורש חשבונאות שווי שוק עבור נכסי השקעה, מספק הערכה ריאלית יותר של הנכסים היציבים של החברה. הליך זה, כמובן, אמור להפחית את הצורך בחשיפות נוספות על הערכת נכסים. עם זאת, הדגש של חשבונאות שווי שוק עשוי לגרום גם למשקיעים להתמקד בהערכת נכס, במקום בביצוע חברה נוכחי. כתוצאה מכך, משקיעים עשויים לדרוש יותר מידע על נכסי החברה, כולל מדדי הערכת נכס אלטרנטיביים. אנו מציגים את ההשערה השניה שלנו (בצורה אלטרנטיבית) כדלקמן:

        H2 תחת ה- IFRS, חברות נדל”ן לא מדווחות על מדדים אלטרנטיביים עבור הערכת נכס.

אנו מוצאים מספר גדול במיוחד של 39 חברות מתוך 45 שמדווחות צורה מסוימת של מדד הערכת נכס אלטרנטיבי; מבחן הבינום – משתנה יחיד שלנו מראה שסביר שהחברות ידווחו על מדד הערכת נכס אלטרנטיבי (מובהקות סטטיסטית של 1%). רוב החברות מדווחות NAV, בין אם במאזנים הכספיים או ברשימות למאזנים הכספיים. NAV ברוחה דומה לשווי הוגן, למעט ההתאמות שלה לחוב. חברות רבות מדווחות גם צורה מסוימת של NAV מותאם. למשל, חברות מסוימות פשוט מצהירות שהן עוקבות אחת קווי היסוד שפורסמו על ידי EPRA – האיגוד האירופי הציבורי של נדל”ן לדיווח NAV. חברות מסוימות מספקות רשת משולשת של סילוק חוב NAV. לסיכום, הממצאים שלנו מראים שחברות להוטות לספק מדדים נוספים להערכת נכס, הרבה מעבר לדיווח השווי ההוגן של נכסי נדל”ן. טבלה 3 מסכמת את האבחנות של מטריקות ההערכה השונות.

האם חברות נדל”ן בינלאומיות מתמקדות בהצהרת הכנסה (באמצעות מתן מדדי ביצוע אלטרנטיביים) או מתמקדות במאזן (באמצעות מתן מדדי הערכה אלטרנטיביים)? תעשית REIT האמריקאית באופן שכיח מדגישה את הדיווח של מדדי ביצוע אלטרנטיביים, כמו FFO. טבלה 4 מכילה מטריקת סיכום עבור חברות נדל”ן בינלאומיות שמדווחים על מטריקות ביצוע והערכה אלטרנטיביות. חילקנו את מדגם החברות לשתי קבוצות: (1) חברות שמתמקדות במאזן, ומספקות מידע נוסף על שווי נכסים; ו- (2) חברות שמתמקדות במאזן הכנסה, ומספקות מידע נוסף לגבי הכנסה נטו בשורה התחתונה. טבלה זו מראה שמרבית החברות מדווחות הן במשתני מאזן והן במשתני הצהרת הכנסה (27 חברות). עם זאת, פרופורציה גבוהה מהותית של חברות חושפות מאזנים לעומת מידע על הצהרת הכנסה (39 לעומת 31 חברות). אנו מווים או הפרופורציות באמצעות שימוש במבחן בינום ומוצאים שההבדל הוא מובהק ב- 5%. בניגוד להתמקדות בהצהרת הכנסה בחברות האמריקאיות, נראה שחברות שנתונות ל- IFRS אימצו גישה של מאזן, ומספקות מדדי הערכה אלטרנטיביים לנכסי החברה.

טבלה 3: הגדרות של מדדי אלטרנטיביים להערכת נכס

טבלה 4: משתני מספר החברות המדווחות מאזן והצהרת הכנסה

1. דיווח שוק הוגן עבור נכסי השקעת נדל”ן

עם האימוץ של ה- IPRS, חשבונאות עבור נכסי השקעה חייבת לעמוד בדרישות ה- IAS 40 שגורמות לחברה לדווח על השווי ההוגן במאזנים הכספיים או בהערות. הדיווח על שווי הוגן במאזנים הכספיים אמור לאפשר לחברות לזהות רווחים לא ממומשים מנכסי השקעה בהכנסה נטו, אבל מציג אי יציבות פוטנציאלית בהכנסה במחזורי שווי במהלך הזמן. חברות עשויות לבחור לא לדווח שווי הוגן עבור נכסי השקעה במאזן הכספי, אבל במקום זאת מספקים מידע זה בהערות של המאזנים הכספיים. אנו בוחנים השערה זו כ:

H3 תחת ה- IFRS, חברות נדל”ן בוחרות לדווח שווי שוק עבור נכסי השקעה בעברות של המאזנים הכספיים.

טבלה 5 מראה את השכיחות של חברות שמדווחות נכסי השקעה באמצעות שימוש במודל עלות (בהערות של המאזנים הכספיים) לעומת מודע השווי ההוגן (במאזנים הכספיים). אנו מוצאים ש – 82.22% מחברות המדגם שלנו (37 חברות) מדווחות ישירות על שווי שוק עבור נכסי השקעה במאזנים הכספיים.

עמ’ 15:

חברות שבוחרות את מודל חשבונאות שווי הוגן נדרשות תחת IAS 40 לדווח על השינויים בשווי ההוגן כרווחים או הפסדים על הצהרת ההכנסה. החשיבות של רווחים והפסדים אלו לסך הביצוע של החברות נראית בטור האחרון של טבלה 5. בממוצע, שינויים עבור שווי שוק לנכסי השקעה מייצגים 57.94% מהכנסת הנטו. הממצאים שלנו מראים שהשימוש ב- IAS 40 מאפשר לחברות לדווח הכנסות נטו גבוהות משמעותית ב- 2005. ההשפעה החיובית המובהקת על הכנסה נטו מרווחי שווי הון ב- 2005 מראה ששינויי שווי שוק סביר להניח שגורמים להכנסה נטו להיות הפכפכה במהלך מחזורי שוק נדל”ן. בתוצאות לא מדווחות וכפי שניתן היה לצפות, מצאנו שלירידה בשווי הוגן היתה השפעה שלילית גדולה עבור הכנסה נטו במהלך המשבר הפיננסי של 2008-2009 עבור תת קבוצה של חברות המדגם שלנו[15].

יש נושא רכיב מרכזי קשור שהוצא על ידי הרגולציה החדשה של IFRS: האם המעבר מעלות היסטורית לחשבונאות שווי הוגן משפיע באופן מהותי על הערכים המדווחים של נכסי נדל”ן במאזן? למרות שחברות שמשתמשות במודל שווי הוגן אינן צריכות יותר לחשוף עלות היסטורית, חברות שבוחרות את מודל העלות מספרות את העלות ההיסטורית המקוזזת והלא מקוזזת בנוסף למידע שווי הוגן. זה מאשר לנו לבחון את ההבדלים בין עלות הסטורית לבין שווי הוגן עבור תת קבוצה זו של החברות. בתרשים 1, אנו משווים את העלויות ההיסטוריות המקוזזות ושווי הוגן עבור נכסי השקעה (עבור חברות שאימצו את מודל העלות). מאחר שהשווי של נכסי נדל”ן, באופן כללי, עלה במהלך הזמן, אנו מוצרים ששווי הוגן גבוה יותר מאשר עלויות היסטוריות עבור כל החברות. בממוצע, שווי הוגן מהווה 144% מהעלויות ההיסטוריות המקוזזות ו- 134% מהעלויות ההיסטוריות הלא מקוזזות. אנו משערים שלחברות שבחרו בשיטת שווי הוגן עשוי להיות יחס גבוה יותר של שווי שוק לעומת עלויות היסטוריות מקוזזות ביחס לעמיתיהן, שמספק להן מוטיבציה נוספת להשתמש בשווי הוגן במאזנים הכספיים.

תרשים 1 – השווה של עלויות היסטוריות ושווי הוגן עבור חברות שמשתמשות במודל עלות (במיליוני יורו) . ראה עמ’ 15  במאמר.  

1. חשיפה של שמאים, תקנים, מתודולוגיות ומידע על הנכס

בחלק זה, אנו בוחנים חשיפות הקשורות לנכסי נדל”ן. הערכנו ארבעה אלמנטים עבור חשיפת נכס: (1) השימוש בשמאים חיצוניים להערכת שווי הוגן, (2) האימוץ של תקנים עבור שמאים והערכה, (3) הזיהוי של מתודולוגיות לקביעת שווי הוגן, ו- (4) ההיקף של מידע שווי הוגן של רמת נכס.  

מחקר קודם (Dietrich, Harris, and Muller 2001) הראה שהנוכחות של שמאים חיצוניים משפרת את האמינות עבור הערכות שווי הוגן. טבלה 6 מכילה מידע לגבי מספר החברות שבפירוש רושמות את השמאים שעורכים אומדני שווי הוגן. 40 מתוך 45 חברות (88.89%) בוחרות להסתמך על שמאים חיצוניים להבדיל מפנימיים. טבלה 6 מתעדת גם את המספר של שמאים שהחברות מעסיקות בקביעת השווי ההוגן. חברות רבות מעסיקות יותר משמאי אחד, ובממוצע, חברות המדגם שלנו שוכרות שלושה שמאים. בסך הכל, חברות נדל”ן בינלאומיות במדגם שלנו, באמצעות העסקת שמאים חיצוניים, נראות מחויבות לשיפור האמינות כמו גם הכבוד של הערכות שווי הוגן.

אז בחנו האם חברות חושפות את האומדנים ותקני ההערכה שמשמשים בקביעה של שווי הוגן. טבלה 7 מראה את מספר החברות שחושפות את תקני ההערכה שלהן ואת התקנים המאומצים. מצאנו ש- 42.22% מהחברות חושפות את התקנים המשמשים עבור קביעת שווי הוגן. חברות שחושפות תקני הערכה לעתים קרובות עוקבות אחר תקני הערכה בינלאומיים (14 חברות), ואחר מדריך השמאים וההערכה על ידי המוסד המלכותי של מודדים מוסמכים (17 חברות). תקני חשיפה אחרים כוללים את קווי היסוד של אמדן נדל”ן שעוקבים אחר קלפייר של צרפת (Klepierre).

טבלה 17 תקני שווי הוגן שנחשפו על ידי חברות המדגם – ראה עמ’ 18-19 במאמר

אחר כך בחנו האם חברות חושפות את המתודולוגיות המיושמות בקביעת שווי הוגן כדי לקבל תובנות מסוימות לגבי כיצד חברות ושמאים קובעים את השווי ההוגן של נכסי נדל”ן. טבלה 8 נותנת מידע לגבי מתודולוגיות הערכה שחברות נדל”ן משתמשות בהן. מצאנו ש- 73.33% מחברות המדגם שלנו חשפו מתודולוגיות הערכה, ושלוש המתודולוגיות השכיחות ביותר שהשתמשו בהן הן (1) תזרים מזומן מוזל (21 חברות) (2) היוון הכנסה (19 חברות) ו- (3) שווי שוק ניתן להשוואה (6 חברות)[16]. חברות רבות אימצו גישות הערכה מרובות כדי לקבוע שווי הוגן.

לבסוף, בחנו את ההיקף של מידע שווי שוק לפי רמת נכס שנחשף על ידי החברות. ה- IFRS לא דורש מידע על רמת נכס והערכה; רק מידע שווי הוגן שהצבר צריך להיות מסופק. למרות זאת, אנו מוצאים שחברות רבות באופן רצוני מדווחות מידע שווי הוגן מפורט יותר על נכסי השקעה. טבלה 9 מדווחת אעל מספר החברות שמדווחות מידע שווי הוגן מפורט. מצאנו שבעוד ש- 15 חברות מספרות רק מידע מצטבר, 17 חברות מספרות פרטים מצטברים ומחולקים לגבי שווי הוגן לפי רמת נכס, ו- 12 חברות מספקות הערכות שווי הוגן עבור נכסים ספציפיים.

לא נראה שיש תבניות אזוריות או מסוימות למדינה שראויות לציון לגבי השימוש בשמאים ותקני חשיפה (ראה טבלה 6 ו- 7). טבלאות 8 ו- 9 מראות העדפות מסוימות של מדינות ספציפיות עבור מתודולוגיות שווי שוק וחשיפות שווי הוגן לנכסים. למשל, חברות צרפתיות נראות כמאמצות גישות הערכה מרובות כדי לקבוע שווי הוגן. חברות באנגליה והונג קונג בעיקר מסתמכות על השוואות שוק כדי לקבוע שווי הוגן. חברות בשוודיה בעיקר משתמשות בתזרים מזומנים מוזל לקביעת שווי הוגן. טבלה 9 מראה גם שחברות באנגליה חושפות בצורה אחידה פרטי שווי הוגן של נכסי השקעה ברמת הסגמנט.

1. פרקטיקות הדיווח הטובות ביותר

בחלק זה, נספק ניתוח איכותני לגבי פרקטיקות הדיווח של חברות המדגם שלנו כדי להסיק מהן פרקטיקות הדיווח הטובות ביותר עבור חברות נדל”ן. כשם שיש שונות חתך רוחב מהותית בכמות החשיפות עבור נכסי השקעה, מצאנו שמספר חברות מספקות חשיפות שמכילות אינפורמציה מעבר למינימום הדיווח שדורש IPRS. למרות שחלק מבחירות הדיווח הללו עשויות לא להיות רצוניות, ולפעמים הן מחויבות בשל חוקי רגולציה במדינות מסוימות, אנו מאמינים שהן עשויות לשרת כמדריך יעיל עבור אספקת מידע שווי הוגן משופר עבור משקיעים. אנו מתארים את התוספת של מידע חשבונאי יעיל, לפעמים לא מנדטורי, כ- “פרקטיקות דיווח הטובות ביותר”, בעיקר מההערכה שלנו של איכות מידע המאזנים הכספיים. בעוד שחברות מסוימות חושפות מידע נוסף בהערות של המאזנים, עבור רובן, סוג זה של מידע מוצג בדו”ח השנתי, מחוץ למאזנים הכספיים. זיהינו שני אזורים של חשיפות נוספות חשובות במיוחד: (1) מידע על רמת נכס, ו (2) דוחות הערכה חיצוניים.

כפי שצוין, ה- IFRS דורש רק מידע שווי הוגן מצטבר שייחשף על ידי חברות. חברות מסוימות למרות זאת מספרות תיאור מםפורט של שווי הוגן עבור נכסים מסוימים. למשל, קבוצת Westfield מציגה בהערות של המאזנים שלה פרטים לגבי שווי הוגן של כל נכס, השווי המתמשך שלו בספרים, המחיר המקורי שלו, השם של השמאי האחרון הבלתי תלוי שמועסק והתאריך של ההערכה האחרונה ביותר. חשיפה זו אורכה שלושה וחצי עמודים מהמאזן הפיננסי של החברה. ה- Intervest Offices of Belgium עולה על ווסטפילד בחשיפות שלה ובהצגה שלה, באמצעות אספקת הכנסת השכירות ושיעור הבעלות עבור כל נכס. ה- IVG Immobilien of Germany מספקת מידע חשיפה דומה לזה של Intervest, אם כי היא מוסיפה EBIT עבור כל נכס. היא מדווחת גם נתונים אופרציונליים מעניינים, כמו התאריך שכל בנין נרכש, והתאריך בו הוא שופץ לאחרונה. הדוגמא המהממת ביותר של מידע מפורט ומורחב, נחשף על ידי קבוצת GPT מאוסטרליה. עבור כל נכס, היא חושפת את תאריך הרכישה, תיאור פיזי של הבניין, מכירות, הכנסה נטו, תאריך הערכה אחרון, תיאור מפורט של שיטת ההערכה, כולל שיעורי הנחה שניתנו עבור הנחת תזרים מזומן, כמו גם דיירי הנכס המרכזיים.

באמצעות חשיפת התאריך עבור אומדנים חיצוניים, חברות משפרות את היכולת של השוק לשפוט את האמינות של השווי ההוגן. באמצעות חשיפה של רווחי נכסים או תזרים מזומן, שיעור בעלות, ושיעור הנחה, משתתפי השוק יכולים, באופן עקרוני, לבנות מחדש הערכות נכס.

תאגידים מסוימים כוללים חשיפות לגבי ה”דו”ח של מומחה נדל”ן” או מה שנקרה “תעודת הערכה” או “דו”ח של המעריכים”. זהו דוח עצמאי שמשתנה באורכו מדו”ח של 13 שורות בסינגפור (למשל, הונג קונג לנד) עד לדוח מרובה עמודים, עם תיאור מפורט בספרד (למשל מטרווקזה) שפורסם על ידי מעריך שמתאר את תהליך ההערכה והתוצאות שהושגו בהערכה. סוגים אלו של דוחות מועילים באופן פוטנציאלי למשתמשים במאזנים הכספיים. שוב, רבות מהחשיפות הנוספות הללו אינן נדרשות על ידיIFRS, אבל אנו מאמינים שאספקת מידע כזה משפר את האיכות של המאזנים הכספיים.

1. מסקנה

במחקר זה, בחנו את פרקטיקות הדיווח החשבונאיות של 45 חברות נדל”ן בינלאומיות מ- 16 מדינות. תיעדנו וניתחנו פרקטיקות דיווח בעקבות האימוץ של ה- IFRS. תעשיית הנדל”ן הבינלאומית אימצה את דיווח השווי ההוגן של ה- IFRS, כאשר מרבית החברות בוחרות לאמץ דיווח שוק הוגן במאזנים הכספיים שלהן לגבי נכסי השקעה. כתוצאה מכך, ההכנסה נטו עבור רוב חברות המדגם עלתה משמעותית על ידי ההתאמות של שווי הוגן עבור נכסי נדל”ן. רווחי הנדל”ן מייצגים בממוצע יותר מ- 50% מההכנסה נטו המדווחת ב- 2005, שבעצמה עשויה לספק תמריף לאמץ כלל חשבונאות שוק הוגן של ה- IFRS.

חלק הארי של חברות המדגם, מעסיקות שמאים חיצוניים כדי לייצר שווי הוגן. חברות רבות מעסיקות מספר שמאים חיצוניים כדי להעריך נכסי השקעה. חברות רבות חושפות את התקנים והמתודולוגיות שבהם משתמשים כדי לקבוע שווי הוגן, ומספר מובהק של חברות מספק מידע מעבר לדרישות המינימום של ה- IFRS, כולל פרטי שווי הוגן לפי רמת נכס. אנו מאמינים שחשיפות אלה על שווי הוגן משפרות את השקיפות של מאזנים כספיים עבור ישויות נדל”ן.

לבסוף, מספר חברות מתעלות על דרישות החשיפה הבסיסיות של IFRS, חלק מספקות מידע מפורט לגבי כל נכס, כמו שיעורי בעלות. עבור חברות אחרות, דו”חות שמאי בלתי תלוי, שדומה במידה מסוימת לדוח מבקר, מצורפים למאזנים הכספיים שלהן. סוגים אלו של חשיפות מייצגים את “הפרקטיקות הטובות ביותר” שעשויות להילקח בחשבון עבור אימוצן על ידי תעשיית הנדל”ן.        

[1]* מחבר מקביל. מאמר זה הוא הרחבה של הדוח הלא מפורסם, “מדידה וזיהוי ביצוע של נכסי נדל”ן: חקר בינלאומי של פרקטיקות דיווח שאומצו בתעשיית הנדל”ן”. אנו מודים לעורך וסוקר האנונימי עבור הערותיהם המועילות, ולארגון הנדל”ן של קנדה עבור התמיכה הנדיבה שלו בפרויקט. אנו מודים לעוזרי המחקר סם בכשליאן, פרנקו-פייר דיון, וג’ונתן שן.

[2] לדוגמא, הועדה האוסטרלית לתקני ניהול חשבונות (AASB) עבדה לעבר התכנסות ל- IFRS ומאז 1 ינואר 2005, חברות אוסטרליות נדרשות למלא אחר המקבילה האוסטרלית ל- IFRS. בניו זילנד, ועד הסקירה של תקני ניהול חשבונות (ASRB) הגתה את המקבילות הניו זילנדיות ל- IFRS והמליצה על אימוץ מוקדם של תקנים חדשים עם אימוץ מנדטורי ב- 1 ינואר 2007. ארגון רואי החשבון המוסמכים הציבוריים של הונג קונג כינס באופן מלא את תקני הדיווח הפיננסיים של הונג קונג לאלו של IFRS בסוף 2004, כשהתקנים החדשים יעילים עבור תקופות כספיות החל מ1 ינואר 2005. עבור סינגפור, ה- CCDG הגה תכנית לשינויים במסגרת העבודה של דיווח פיננסי החל מ- 2004 כדי לכנס את התקנים החשבונאיים המקומיים שלה עם אלו של IFRS. במאי 2006, התקנים החשבונאיים הסינגפוריים וה- IFRS היו כמעט זהים למעט הבדלים מינוריים בתקנים מסוימים.  

[3] מקור: www.iasplus.com

[4] בנוסף, לחברות יש את האופציה להעריך מחדש נכסים שמתגוררים בהם בעלים בערכים הוגנים.

[5] המחקר היחיד שאנו מודעים אליו הוא Navaro-Galera, Perez-Lopez, and Rodriguez-Ariza (2010), שבו הם ערכו מחקר סקר של דירקטורים פיננסיים, למדגם של חברות בניה, על התפיסות שלבם של ניהול חשבונות של ערך הוגן.

[6] חשבונאות ירידת ערך מחושבת באופן שכיח ביותר כירידת ערך בקו ישר שמוערכת כאומדן לא הולם של ירידת ערך כלכלית אמיתית של נכסי נדל”ן (Ben-Shahar, Margolioth and Sulganik, 2009).

[7] ה- FABS פרסם גם עדכון תקנים חשבונאיים שייושמו ב- 2011 כדי להשיג התכנסות עם ה- IFRS על ניהול החשבונות של נכסי השקעה. הכללים החדשים המוצעים ידרשו מחברות לדווח על נכסי ההשקעה שלהם בשווי הוגן על המאזן ועל הצהרת ההכנסה (Price Waterhouse Coopers, 2010).  

[8] ראה, למשל, Feils, Rangan, and Thiagarajan, 1998; Gore and Stott, 1998; Vincent, 1999; Graham and Knight, 2000; Stunda and Typpo, 2004; Down and Guner, 2006; Hayunga and Stephens, 2009; Ben-Shahar, Sulganik and Tsang, 2011).

[9] ה- IASB פיתח גם כללים דומים עבור רכוש, צמחיה וציוד תחת IAS-16. תחת ה- IAS 16, חברות יכולות לבחור לדווח על נכסי בעלים שלהם באמצעות שימוש במודל עלות או מודל השערוך. בהינתן שחברות נדל”ן בינלאומיות מחזיקות נכסבים עבור מטרות השקעה ומגדירות את מרביל נכסי הנדל”ן שלהן כנכסי השקעה, אנו מתמקדים בפרקטיקות הדיווח שלהן תחת ה- IAS-40.  

[10] למרות שיש אינדקסים גדולים אחרים (למשל, MSCI אינדקס נדל”ן גלובלי) שמאתרים ביצועי חברות נדל”ן סביב העולם, בחרנו לכלול פירמות שרשומות ב- FTSE EPRA/NAREIT אינדקס נדל”ן גלובלי משום שהחברות הכלולות באינדקס הזה נתונות לדרישות מחמירות יותר. למשל, הן חייבות להיות נסחרות בהמרת מניות רשמית, יש להן שווי שוק של מינימום 200 מיליון דולר עבור מניות אסייתיות או צפון אמריקאיות או 50 מיליון יורו עבור מניות אירופאיות, והן נדרשות לספק דוחות ביצוע ניהול ספרי חשבונות עונתית באנגלית.  

[11] זה מבטיח גם שחברות בכל אחת מ- 16 המדינות מיוצגות במדגם שלנו.

[12] היה לנו יוצא דופן אחד והכללנו ספציפית את קבוצת GPT מאוסטרליה במדגם האקראי, מאחר שהיא מספקת חשיפות איכותניות מפורטות עבור נכסי הנדל”ן שלה ומסייעת לדיון שלנו על “פרקטיקות הכי טובות” בתעשיה.

[13] אספנו מאזנים פיננסיים למשך תקופה שבין 2005-2009. עם זאת, מצאנו שבעוד שפרקטיקות דיווח כלכלי של חברות הן שונות בין החברות, הפרקטיקות לא משתנות בתוך החברות במהלך הזמן. לכן, בחרנו את 2005, השנה הראשונה שבה אומץ ה- IFRS, כשנת הבסיס לביצוע הניתוח שלנו.

[14] ניהלנו מבחן בינום של הבדל בהתפלגות המדגם המבוסס על 45 תצפיות (מבחן דו צדדי).

[15] תחת ה- IAS 40, שינוי בשיטה מותר רק אם תוצאתו היא בהצגה הולמת יותר. למרות זאת, ה- IAS 40 מצהיר במפורש שמאד לא סביר להצדיק שינוי משווי הוגן לשיטת עלות. כתוצאה מכך, אנו מוצאים שאך אחת מחברות המדגם לא שינתה את שיטות החשבונאות שלה במהלך המשבר הכלכלי.  

[16] הערכים הנקבעים תוך שימוש במודל תזרים מזומן בהנחה הם השווי הצוי הנוכחי של תזרים המזומן שנוצר על ידי כל נכס בפורטפוליו. השווי המונע (derived) ממודל היוון ההכנסה הוא הכנסת התפעול המיוצבת התקופתית נטו מחולקת על ידי תעריף CAP מתאים. גישת שווי השוק הניתן להשוואה משתמשת בעסקות מכירות נכסים דומות אחרונות, ומותאמות להשוואה.